Процесс продажи квартиры по ипотеке: риски продавца
В этом случае продавец рискует только тем, что ему придется вернуть залог, поскольку сделка была сорвана по вине третьих лиц, а не инициативе покупателя. Неправомерно требование вернуть залоговые средства в двойном размере, так как продавец от своей части договоренности не отказывался. Поэтому средства, переданные продавцу в качестве залога, лучше пока никуда не тратить.
Саму процедуру продажи жилья с использованием ипотечных средств представляют себе не все участники сделки. В большинстве случаев всю работу берут на себя риелторы, представляя ее очень сложной и запутанной. На самом деле весь процесс строго регламентирован законом, а алгоритм составлен так, чтобы в нем мог разобраться даже неподготовленный человек. При этом все возможные риски как для продавца, так и для покупателя сведены к минимуму.
Продажа ипотечной квартиры, когда покупатели сами с ипотекой ( — ипотечникам — )
Объясняем на примере: Собственники (продавцы) продают свою ипотечную квартиру за 3 млн. руб., где долг по ипотеке — 800 тыс.руб. Квартира приглянулась покупателям, которые сами с ипотекой, и у них имеется 1 млн.руб. собственных денег на первоначальный взнос и 2.5 млн.руб. им одобрил банк. Необязательно, что банк у покупателей будет такой же как у продавцов. Покупатели передают собственникам 800 тыс.руб. в качестве задатка. Эти деньги собственники отдают своему банку, чтобы полностью погасить ипотеку. Потом собственники вместе с представителем банка снимают обременение (залог) с квартиры. Как только обременение снято, квартиру уже можно смело продавать. Т.е. собственники предоставляет документы банку покупателя на одобрение ипотеки. Если покупателю одобрили ипотеку в залог этой квартиры, уже можно будет оформлять сделку купли-продажи. Остальные наличные деньги в 200 тыс.руб. покупатели на самой сделке купли-продажи передают продавцам на руки, на банковский счет или на банковскую ячейку. Здесь уже как договорится. Далее банк покупателя передаст оставшейся «ипотечные» 2 млн.руб. продавцам на счет или на банковскую ячейку. Здесь уже способ передачи зависит от определенного банка.
Если договор купли-продажи составлен в простой форме, то его можно подписать заранее или при сотруднике МФЦ, нет никакой разницы. Если одному из участников до 14 лет, то за него договор подписывает один из родителей, если с 14 до 18 лет, то он и один из родителей.
Продажа квартиры по ипотеке: риски продавца
Когда обсуждается продажа квартиры под ипотеку, риски продавца имеют большое значение. Дело в том, что банк, участвующий в этом процессе, снижает риск какого-либо обмана. Продавец может не бояться того, что не получит деньги от покупателя, потому что банк переводит эти средства. Таким образом, заёмщик не сможет повлиять на ситуацию, лишив вас денег.
Риски продавца, если квартиру покупают в ипотеку, заметно сокращаются. Стоит выделить и то, что продавец не может получить деньги за квартиру поддельными купюрами, так как большинство выплат производит банк. Не стоит бояться и остальных выплат, которые совершает заёмщик во время оформления кредита наличными, потому что банк по вашей просьбе может проверить их на подлинность при помощи специальных устройств (если этого нет в договоре, то следует настоять на заключении дополнительной услуги, ведь таким образом вы обезопасите себя).
Риски продавца при продаже квартиры в ипотеку
При покупке недостроенного жилья, то есть находящего на стадии строительства или отделки, застройщик должен быть соответствующим образом аккредитован и внушать доверие финансовому учреждению, чтобы заемщик смог получить кредит, который не будет учитывать средства на дополнительные расходы, сопровождающие покупку вновь возведенного жилья (установка сантехники, электропроводки и оборудования, межкомнатных дверей и пр.). Все расходы для доведения недвижимости до пригодного к проживанию состоянию покупателю придется изыскивать самостоятельно.
Существующая практика оформления ипотечных договоров, исключает покупателя из цепи взаиморасчетов, которые производятся непосредственно банком, после того, как в его распоряжение поступает закладная на квартиру, прошедшая все предписанные в регистрационной палатой процедуры.
Правила продажи квартиры по ипотеке
- какой размер основного займа;
- какие комиссионные сборы есть за использование кредитных средств;
- разработанный индивидуальный график погашения кредита;
- возможность досрочного закрытия кредита;
- какие именно штрафные санкции предусмотрены за просрочку и так далее.
- предмет соглашения – описывается конкретная недвижимость, которая вскоре будет продана, а также персональные сведения о собственнике;
- стоимость сделки – указывается себестоимость недвижимости, в том числе и варианты внесения оплаты;
- права и обязанности – указываются участники сделки, а также их права и обязанности, нарушать которые запрещается;
- период действия договора (в какой срок будет реализована сделка) – в данном подразделе указываются сведения о периоде, когда планируется заключение основного вида соглашения;
- особые требования/условия – необязательный подраздел, где может быть указана дополнительная информация, предложенная одной из сторон.
Советы риэлтора
Во-вторых, банки выдают своим заемщикам целый список документов, необходимых для оформления ипотеки. Практика такова, что справки должен оплатить покупатель, но ходить и собирать их будет, разумеется, сам продавец, либо иное лицо по доверенности. Продавец может быть совершенно не заинтересован в таком «хождении», ведь для продажи за наличные деньги ему практически все эти справки не понадобятся.
И последний этап – регистрация сделки. Уполномоченный орган зарегистрирует сделку в течение 5 рабочих дней. После чего можно брать готовые свидетельство и договор, везти в банк и получать полную сумму за проданное жилье. Деньги продавец получит на свой счет или в ячейке банка.