Договор аренды квартиры или найма жилого помещения между физлицами (2018 год)
— Договор найма и аренды квартиры — это одно и то же?
Договор найма жилого помещения заключается между двумя физическими лицами. Договора аренды — если одна из сторон договора является юридическим лицом. Однако в повседневной жизни — это тождественные понятия.
Договор аренды заполняется в двух экземплярах. Один экземпляр остается у арендатора, другой — у арендодателя. Возможно заполнение договора в трех экземплярах, если вы привлекаете к участию в сделке посредника или желаете заверить договор у нотариуса. В таком случае один экземпляр договора остается на руках у каждой стороны.
Сдача квартиры (жилья) в наем
Для того чтобы обезопасить собственника квартиры от недобросовестных арендаторов, а арендаторов от недобросовестных собственников, рекомендуется заключать договор аренды. Если сделка происходит при посреднических услугах агентства недвижимости, то тогда такой договор является обязательным условием заключения сделки.
Сдача в найм квартиры и получение платы за неё считается доходом физического лица. Поэтому, как и со всех доходов, собственник жилья должен платить налог, который составляет 13% от суммы арендной платы. Сделать это не сложно, просто нужно заполнить налоговую декларацию и сдать её в налоговую инспекцию по месту регистрации жилья.
Сдача жилья в наем и НДФЛ
Таким образом, если жилое помещение снималось на протяжении года, наниматель по окончании налогового периода сможет возвратить излишне уплаченный НДФЛ в сумме, примерно равной размеру ежемесячной платы за жилое помещение. Наниматель, безусловно, будет заинтересован в получении имущественного вычета (т.е. снижении налогового бремени) и, следовательно, подаче налоговой декларации. Это позволяет налоговым органам рассчитывать на выявление огромного числа наймодателей, ранее не декларировавших свои доходы, а значит, и на поступление в бюджет значительных сумм НДФЛ.
Категории налогоплательщиков, обязанных представлять в налоговые органы налоговую декларацию, перечислены в ст. ст. 227 и 228 НК РФ. Кроме того, физические лица могут обратиться в налоговые органы за получением налогового вычета (имущественного, социального). Для этого также потребуется подать налоговую декларацию. Все представленные налогоплательщиками декларации подвергаются камеральной налоговой проверке.
Налоги при сдаче жилья в аренду
Арендодатель, сдающий квартиру неофициально, не имеет возможности обратиться за помощью в судебные инстанции, поскольку неизбежно всплывет вопрос о неуплате налогов или незаконном занятии предпринимательской деятельностью. И сами налоговые органы проводят контрольные мероприятия по выявлению лиц, уклоняющихся от декларирования доходов. Кроме того, обуреваемый жаждой мести арендатор или соседи, могут сообщить о факте сдачи в налоговую инспекцию, а суд не только обяжет уплатить все налоги за прошедший период, но и может приговорить незадачливого хозяина жилья к штрафу в размере 20% от неуплаченной суммы (ст. 122 НК РФ). Если суд посчитает уклонение от уплаты налогов умышленным, штраф уже составит 40%.
Следует учесть еще одно обстоятельство: если договором аренды предусмотрено, что коммунальные услуги оплачивает арендатор, то налоговая инспекция может насчитать 13-процентный налог и на сумму этих платежей. Позиция налоговых служб объясняется тем, что арендодатель экономит на оплате коммунальных услуг и тем самым получает дополнительный доход.
Налог на ренту с квартиры в 2017 году
При этом если в договоре найма квартиры указано, что коммунальные услуги оплачиваются квартиросъемщиком, то возможно начисление процента и с общей суммы за коммунальные платежи, поскольку экономия на них с вашей стороны является вашим дополнительным доходом.
В первом случае заключается договор найма, имеющий юридическую силу, в котором описаны права и обязанности собственника и квартиросъемщика. Если какие-то из пунктов договора найма будут нарушены, то пострадавшая сторона сможет подать в суд и взыскать компенсацию морального и материального ущерба. Однако в этом случае придется платить налог на доход.
Договор найма квартиры
2.4. Наймодатель гарантирует: на момент подписания Договора Квартира свободна от обязательств, т.е. не заложена, не сдана в аренду (наем), в споре или под запрещением (под арестом) не состоит, не обременена иным способом, на Квартиру отсутствуют притязания третьих лиц.
3.4.4. В случае причинения ущерба Квартире или Имуществу в течение дней с момента получения требования Наймодателя возместить ему издержки, связанные с устранением ущерба, либо по согласованию с Наймодателем устранить ущерб самостоятельно. Факт причинения ущерба, его размер и расчет указанных издержек оформляется двусторонним актом, или, в случае отказа одной Стороны, другой Стороной с участием двух свидетелей;
Сдача в наём жилья
В некоторых регионах страны, как правило курортных, сдача квартир внаем облагалась ЕНВД. Желающие же, например, сдать квартиру в Санкт-Петербурге, как и в подавляющем большинстве других регионов страны, должны были уплатить подоходный налог в размере 13%. Проблема крылась с отношении налоговиков к арендодателям. Налоговая инспекция была согласна принимать такие налоги только от граждан, официально зарегистрировавших свою предпринимательскую деятельность и ставших ИП. Прослойка желающих вести себя с государством честно, стала таять. Но тут на помощь добросовестным налогоплательщикам пришло министерство финансов, выпустив разъяснительное письмо, в котором однозначно указало, что никаких признаков предпринимательства в сдаче излишков жилой площади в аренду не просматривается. По мнению минфина — основные признаки предпринимательства — это наличие долговременных и устойчивых связей с поставщиками и с покупателями, организация производственных, торговых и логистических цепочек, сделки должны быть частыми и повторяющимися. Но самое главное — необходимо доказать что жилье было приобретено исключительно с целью извлечения прибыли, а не было гражданином унаследовано или ему подарено. Правда в этом же письме МинФин уточнил, что если гражданин зарегистрируется в качестве Индивидуального Предпринимателя, то может получить льготы — например, он сможет вычитать стоимость коммунальных услуг из налогооблагаемой базы.
Заплатил налоги — спишь спокойно, гласит народная мудрость нового времени. К сожалению до недавних пор не все так просто и однозначно было для немногочисленной прослойки добросовестных квартировладельцев, желавших платить налоги с дохода, получаемого от сдачи внаем излишков жилья.
Незаконная сдача квартиры в аренду без уплаты налогов, чем это грозит владельцу
Сдавать квартиру может собственник либо лицо им уполномоченное. Если есть возможность, предпочтительнее действовать самостоятельно, так как доверие населения к сделкам через представителя значительно ниже, а также за оформление доверенности нотариусом взимается плата.
- При упрощенной системе налогообложения (УСН) налогоплательщик выбирает способ формирования налоговой базы. Если в базу включается исключительно прибыль, то применяется ставка 6%. Доходы за вычетом понесенных расходов, облагаются 15% налогом. Необходимо предоставлять ежеквартальную декларацию.
- Более предпочтительным вариантом для предпринимателей, источником прибыли которых являются доходы от сдачи жилья, является патентная система. Для реализации этого режима в каждом субъекте РФ законодательно определяется потенциальный размер дохода за год для конкретных видов предпринимательской деятельности. Эта величина и является налоговой базой. Ставка налога составляет 6%. Предоставлять налоговую декларацию не нужно.
Сдача квартиры (жилья) в наем
Обыкновенно заключается договор по сдаче имущества по найму или по поднайму, это зависит от вида сдаваемой в аренду собственности (частная или государственная). Владелец жилой площади выступает в роли нанимателя — договор поднайма, если квартира в частной собственности – договор найма.
Кроме юридически оформленного договора, сдача квартиры в наем включает в себя ряд иных документов, инструментов, позволяющих понизить уровень риска при подобных сделках, избежать ненужных последствий, ситуаций. Например, вместе с арендой оформляется справка о приеме и передачи жилой площади с перечислением имущества, находящегося в ней, внешнего состояния.
Налоги от сдачи квартиры в аренду
С дохода, полученного от сдачи квартиры в аренду, гражданин должен исчислить и уплатить в бюджет налог. Вид и размер платежа зависит напрямую от того, в каком статусе выступает собственник: физического лица или индивидуального предпринимателя. Рассмотрим более подробно, какой налог уплачивает гражданин, не зарегистрированный в качестве ИП, и какой — непосредственно предприниматель. Все данные приведены с учетом изменений законодательства на 2018 год.
Размер потенциального дохода устанавливается нормативными актами регионов, в частности, в Москве указанный доход определяется в соответствии с законом № 53 от 31.10.2012г. Согласно данному акту потенциальный доход от сдачи квартиру в аренду в г. Москве зависит от места нахождения сдаваемого в аренду жилья и колеблется от 210 тыс. руб. до 10 млн. руб. в год.