Если тут
Если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, собственник земельного участка, землепользователь, землевладелец вправе требовать изъятия, в том числе путем выкупа, у него данного участка с возмещением органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившими публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного участка с возмещением убытков (Постановление ФАС СКО от 03.05.2005 N Ф08-686/2005).
Публичный сервитут носит императивный характер и практически не зависит от воли собственника, в отношении участка которого устанавливается, в отличие от частного сервитута, установление которого в одностороннем порядке невозможно (Постановление ФАС МО от 16.08.2004 N КГ-А40/6690-04).
Статья 23
В дальнейшем в связи с переходом права собственности на объекты к ООО «Г» и ЦПО «З» указанные лица в силу п. 3 ст. 552 ГК, п. 1 ст. 35 ЗК приобрели право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и предыдущий собственник недвижимости.
Как видно из материалов дела, после приватизации земельный участок и объекты недвижимости находились в собственности одного лица — ОАО «А», а затем вследствие отчуждения земельного участка по договору от 28 марта 2000 г., заключенному до введения в действие ЗК и гл. 17 ГК, права собственности на земельный участок и на объекты недвижимости переходили к разным лицам.
Статья 23
Пунктом 3 комментируемой статьи установлен перечень случаев, когда допускается установление публичного сервитута. В зависимости от цели установления публичного сервитута эти случаи можно разделить на две категории: 1) в целях предоставления права прохода (проезда) через земельный участок (п. п. 1, 6, 10); в целях обеспечения осуществления определенных работ (иных действий) на земельном участке (п. п. 2 — 5, 7 — 9).
Пункт 3 комментируемой статьи установил исчерпывающий перечень основания для установления публичного сервитута. Вместе с тем формулировка подпункта 9 указанного пункта, предусматривающая возможность установления публичного сервитута для «временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ» на практике приводит к расширительному толкованию и отнесению к другим работам, в том числе и работы по прокладке (строительству) линейных объектов.
Новое законодательство о земельных сервитутах (Аверьянова Н
Правовые основы земельного сервитута заложены статьей 23 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой земельный сервитут — это право ограниченного пользования чужим земельным участком. До 1 марта 2015 года Земельный кодекс Российской Федерации четко различал два вида земельного сервитута: публичный и частный. Устанавливалось, что порядок, основания, условия, последствия и иные вопросы, связанные с установлением публичного сервитута, регулируются земельным законодательством, а правовое регулирование установления частного сервитута — сфера гражданского законодательства.
Новая редакция Земельного кодекса Российской Федерации существенно изменила названную устоявшуюся концепцию.
Прежде всего ликвидировано такое понятие, как частный земельный сервитут. Однако само явление с признаками, характерными для частного сервитута, осталось, как и норма, отсылающая к положениям гражданского законодательства.
Изменение данной теоретической конструкции вызвано стремлением законодателя к единообразному подходу к обозначению одних и тех же явлений различными правовыми актами. Так, Гражданский кодекс Российской Федерации никогда не называл земельный сервитут «частным». То есть такая классификация земельных сервитутов содержалась только в нормах Земельного кодекса Российской Федерации.
Таким образом, Земельный кодекс Российской Федерации был приведен в соответствие с гражданским законодательством, которое в отношении регулирования данного вида сервитутов является специальным актом, то есть обладает приоритетом.
О приоритетном положении норм Гражданского кодекса неоднократно упоминают и авторы Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации , которые вообще предлагали исключить нормы о публичном сервитуте из Земельного кодекса, включив их соответственно в Гражданский кодекс (п. 3.6.2. Концепции). Кроме того, авторы Концепции предлагали развить положения о сервитутах, установив целый ряд новых норм в тексте Гражданского кодекса, в том числе: новые классификации сервитутов, а также несколько иные правовые последствия их установления .
———————————
Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации, одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009 // Вестник ВАС РФ. 2009. N 11.
См.: раздел 5 «Сервитуты» Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации.
Так, установлена ставка 0,01 процента кадастровой стоимости земельного участка за каждый год срока действия сервитута. Эта ставка является аналогичной при взимании платы за пользование земельным участком на основании договора аренды. Причем, если соглашение о сервитуте заключает землепользователь такого земельного участка, то плата поступает ему, если непосредственно орган власти — то плата поступает в соответствующий бюджет.
Возвращаясь к природе такого нового правового явления, как «сервитут в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности», стоит оговориться, что новым он является лишь с формально-юридической стороны закрепления и оформления данного правоотношения. Ранее отношения по пользованию земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, оформлялись на основании договора аренды либо на основании договора субаренды земельного участка.
В этой связи представляет интерес вопрос о соотношении таких видов правоотношений, как «сервитут в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности» и «аренда земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности». Данные правоотношения, как уже отмечалось, по своим правовым последствиям являются схожими правовыми явлениями. В чем же заключается задумка законодателя, разделившего их по принципу юридического оформления?
С 1 марта 2015 года изменению подверглись и арендные отношения при использовании земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. По общему правилу договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, должны заключаться на земельных аукционах. Однако ст. 39.6 Земельного кодекса предусматривается исчерпывающий перечень оснований, когда земельные участки предоставляются в аренду без проведения аукциона. Изучив данные основания, можно сделать вывод о том, что они касаются в основном размещения на предоставленных в аренду земельных участках стационарных объектов — недвижимого имущества либо объектов, имеющих государственное значение: водохранилищ, дорог и объектов их инфраструктуры и других подобных.
В этой связи арендные отношения по своей природе максимально приближены к праву собственности на земельные участки, поскольку и сам договор аренды в данном случае будет заключаться на длительный срок. Договор аренды также заключается в отношении всего земельного участка.
Сервитут в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности — это ограниченное вещное право, которое должно будет реализовываться в течение очень ограниченного промежутка времени и, как правило, в отношении части земельного участка. Также отличием сервитута от договора аренды будет являться тот факт, что плата при заключении соглашения о сервитуте в отношении земельного участка, переданного в пользование, будет поступать конкретному землепользователю, а не в бюджет, как в случае заключения договора субаренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Тем не менее это лишь концептуальные отличия этих двух правоотношений, которые, по нашему мнению, легли в основу законодательного ранжирования данных ограниченных прав на землю.
В целом при необходимости использования земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности по основаниям, по которым может быть заключено соглашение об установлении земельного сервитута, лицо по новым положениям Земельного кодекса не лишается возможности заключить договор аренды этого земельного участка также без проведения земельного аукциона.
Различием в правовом режиме данных ограниченных прав будет также являться набор прав и обязанностей обладателей этих прав. У арендатора набор прав и обязанностей максимально широк, что подтверждает ст. 41 Земельного кодекса, в соответствии с которой лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков. Как видно из текста данной нормы, у обладателей сервитута таких прав нет, приоритетно их права определяются, если речь идет о частном сервитуте, не законом, а соглашением.
Что касается формы договора аренды и соглашения о сервитуте в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, то, поскольку договор аренды заключается по новым положениям Земельного кодекса на срок, как правило, от трех лет, то в соответствии со ст. 26 Земельного кодекса данный договор подлежит государственной регистрации. В отношении земельного сервитута может действовать упрощенный порядок оформления права ограниченного пользования. Так, в соответствии с п. 4 ст. 39.25 Земельного кодекса, если по соглашению сторон не предусмотрено иное, то стороны могут не регистрировать обременение права на земельный участок, возникшее вследствие установления сервитута, если сервитут установлен на части земельного участка и соглашение заключено на срок не более трех лет.
При исследовании вопроса об использовании земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на основании соглашения о сервитуте, нельзя не отметить, что в соответствии с новыми положениями Земельного кодекса, предусмотрено еще одно правоотношение, тесно связанное с сервитутом, между которыми также необходимо провести различия.
Статья 39.33 Земельного кодекса определяет случаи и основания для использования земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитута. Такое использование может осуществляться на основании административного акта — разрешения уполномоченного органа власти. Перечень оснований для такого внедоговорного землепользования также определен Земельным кодексом и подзаконными актами. И эти основания являются схожими с основаниями при использовании земельного участка на основании соглашения об установлении сервитута. Такое землепользование осуществляется на безвозмездной основе и только в отношении земельных участков, не предоставленных в пользование гражданам и юридическим лицам.
Таким образом, помимо вещных прав, в земельном законодательстве появился новый вид прав на земельные участки — «разрешительные права». Глубоко не вникая в природу данного явления, можно отметить, что это совершенно новое явление земельного законодательства.
При реализации нового законодательства о земельных сервитутах могут возникнуть следующие проблемы практического характера:
1. В Правилах определения размера платы по соглашению об установлении сервитута в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности, как уже отмечалось, установлена определенная ставка при взимании платы за сервитут. Но, как уже отмечалось, сервитутом может быть обременена лишь часть земельного участка. Ставка же установлена от кадастровой стоимости всего земельного участка. Ничего не сказано про перерасчет этой ставки относительно обремененной части земельного участка. Таким образом, обладатель сервитута может использовать малую часть большого земельного участка, а платить будет, как при использовании всего земельного участка.
2. Большой выбор «вещных» и «разрешительных» прав на землю с относительно схожим содержанием неизбежно породит ситуацию, когда и правоприменителю, и землепользователю будет довольно тяжело определиться с выбором права землепользования в каждом конкретном случае. Действительно, критерии для ранжирования земельных прав довольно расплывчаты, отличие — в большей степени лишь со стороны формального закрепления отношений. Поэтому при реализации новых, законодательно «усложненных» положений земельного законодательства неизбежны ошибки с выбором прав землепользования.
В заключение стоит отметить, что законодательные инновации, усложняющие процесс правоприменения, утяжеляющие сам и без того не простой земельный закон, ни в обществе, ни в государстве не будут восприняты «как благо». В этом контексте термин «совершенствование» законодательства можно рассматривать лишь как его изменение, но не как «эволюционирование» в целях обеспечения реализации земельных прав граждан России.
Приживутся ли в России новые земельные права и, в частности, «сервитут в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности», покажет практика. С ней же придет окончательное понимание содержания новых видов земельных прав, содержание которых, наверняка, еще не раз будет меняться, поэтому законодательство о правах на землю ждет еще не одно «совершенствование».
Законное право на чужую землю — как его получить? Установление частного сервитута
Ему необходимо доказать, что обстоятельства, по которым возникла потребность в обременении, не имеют отношения к его предпринимательскому риску (например, это могут быть доводы об отсутствии средств для прокладки новой дороги), а использовать собственный надел в хозяйственных целях без обременения невозможно.
- паспортом заявителя;
- квитанцией об оплате госпошлины;
- свидетельством об установлении сервитута – соглашением, распорядительным актом, заверенным печатью соответствующего государственного учреждения, судебным решением;
- кадастровым планом участка с печатью о сервитуте;
- справкой, подтверждающей представительские полномочия (предоставляется в случае, если заявление подает представитель).
Закон о сервитутах
С требованием об установлении частного сервитута можно обратиться к собственнику соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и к собственнику другого земельного участка (соседнего участка), а также к собственнику другого недвижимого имущества (например, здания, сооружения), ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком. Имущество, которое обременяется частным сервитутом, называют служащей вещью. Поэтому, если служащая вещь находится в государственной или муниципальной собственности, требование должно быть заявлено соответствующему правообладателю объекта недвижимости.
В том случае, когда определенному лицу предоставляется право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества, возникает частный сервитут. Если же право пользования земельным участком возникает у неопределенного круга лиц, речь идет о публичном сервитуте. Лица, которым предоставлены указанные права, являются обладателями сервитута.
Статья 23 ЗК РФ
В случае заключения договора ссуды (ст. 689 ГК РФ) ссудодатель — лицо, передающее свою вещь (земельный участок) в безвозмездное пользование другому лицу, также обязан предупредить ссудополучателя об обременении этого земельного участка сервитутом (ст. 694 ГК РФ). Невыполнение этой обязанности предоставляет право ссудополучателю потребовать расторжения договора ссуды и возмещения понесенного им реального ущерба.
10. Порядок, условия и случаи установления сервитутов в отношении земельных участков в границах полос отвода автомобильных дорог для прокладки, переноса, переустройства инженерных коммуникаций, их эксплуатации, а также для строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов дорожного сервиса, их эксплуатации, размещения и эксплуатации рекламных конструкций устанавливаются Федеральным законом от 8 ноября 2007 года N 257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Закон о сервитутах
Основанием установления частного сервитута является соглашение между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях частного сервитута спорт разрешается судом по иску лица, требующего установления частного сервитута.
Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (частного сервитута).
Что такое сервитут на земельный участок и как его установить
Суд не вправе обязать собственника надела подписать соглашение о сервитуте, поэтому в решении будут зафиксированы все условия ограниченного права пользования. При этом суд обязан принять во внимание не только требование владельца смежного участка, но и интересы правообладателя.
Установление земельного сервитута является легальным способом закрепить ограниченное право пользования чужим наделом. По своему правовому статусу сервитуты могут являться частными и публичными, а их условия могут оформляться в виде добровольного соглашения или судебного акта.
Сервитут на земельный участок — что это такое? Договор сервитута земельного участка
- в содержании договора должен быть определен вид наложенного обременения на надел с идентификацией на плане границ, обремененных земельным сервитутом;
- в соглашении должны быть четко перечислены условия эксплуатации земельных ресурсов, чтобы они использовались строго в оговоренных целях;
- за пользование землей должна быть установлена приемлемая плата;
Оформление сервитута на земельный участок может быть вызвано наличием соответствующей заинтересованности или условий требовательного характера. Свойственны они лицу, которре получило земельный участок на правах наследуемой собственности пожизненного предоставления. К последнему будут относиться и права бессрочного пользования. При этом одним из первых требований выступит внесение соразмерной оплаты за использование земельных ресурсов.