Материнский капитал        14 июля 2018        179         0

Покупка квартиры менее 3 лет наследство

Покупка квартиры полученной по наследству

Еще один возможный вариант развития событий. Если завещанием был установлен завещательный отказ, выполнять его условия, вполне возможно, придется новому владельцу имущества – все зависит от того, какие условия поставил первоначальный владелец перед смертью.

Но следует отметить, что в последнее время судебная практика по делам с признанием сделок с наследственным жильем недействительными – становится на сторону добросовестного покупателя. Да, закон гарантирует права наследников (например, на обязательную долю, на восстановление пропущенного срока вступления в наследство), но при рассмотрении дела суд изучает обстоятельства со всех сторон. У добросовестного покупателя квартиры появляется все больше шансов сохранить право собственности на жилье.

Продажа квартиры, полученной по наследству

Для продажи унаследованной квартиры сначала следует официально вступить в наследство, а затем оформить право собственности на квартиру. Только после выполнения указанных процедур можно приступать к поиску покупателя и сбору необходимых документов.

Продать квартиру, переданную по наследству, можно сразу после получения на нее свидетельства о праве собственности — в противном случае такая сделка будет считаться недействительной. Для этого нужно обратиться в Росреестр с уже полученным у нотариуса свидетельством о праве на наследство, а также со следующими документами:

Риски при покупке квартиры у наследников

Злоумышленник может втереться в доверие к престарелому и подписать на себя генеральную доверенность. Далее квартира продается, а мошенник скрывается в неизвестном направлении. Если сделка состоится после смерти владельца и до вступления в наследство настоящих наследников, впереди покупателя ожидают судебные тяжбы с плохой перспективой.

Трезвым взглядом стоит оценить список наследников. Например, когда квартиру продает гражданская супруга умершего, это рискованная сделка, так как могут объявиться: дети, внуки, братья, сестры, родители, племянники и т.д. Если же продавцом выступает единственный ребенок наследодателя, то риск минимален. Если же наследник утверждает, что остальные родственники составили завещательные отказы, эту информацию лучше всего проверить в нотариальной конторе.

Покупка квартиры, полученной по наследству

  • уличение его в противоправных действиях в отношении наследодателя, совершения им волеизъявления, а также других наследников с целью увеличения получаемой в наследство прибыли;
  • невыполнение алиментных обязательств по отношению к ныне покойному (в установленных законом случаях).

Некоторые люди уверены (в основном благодаря заверениям недобросовестных или недостаточно сведущих в делах наследования продавцов), что завещание даёт высокие гарантии приобретателю наследственного имущества. С одной стороны так и есть. Некоторые завещания сужают круг возможных преемников, распределяют наследство между назначенными лицами, значительно сокращая срок оформления собственности и устраняя повод для наследственных споров.

Почему покупка квартиры полученной по наследству и менее 3 лет в собственности несет огромные риски? Стоит ли идти на этот шаг

Список продолжается до седьмой очереди, которую замыкают падчерицы, пасынки, мачехи и отчимы. Если вспомнить, что у каждого из них есть свой круг потенциальных наследников, которые в рассматриваемом случае могут наследовать по представительству, становятся понятными опасения приобретателей недвижимости.

Однако покупатель тоже защищен законом благодаря Постановлению Конституционного суда РФ от 21 апреля 2003 года, в котором фигурирует понятие “добросовестный приобретатель”. Если действия покупателя соответствуют этому определению, т.е. квартира честно оплачена и доказано, что он не мог быть информирован относительно сложившейся ситуации, суд оставляет квартиру в его собственности.

Интересное:  Характеристика студента практика производственная

Покупка квартиры, полученной в наследство: что следует знать

Покупка с риском
«Основной риск при покупке таких объектов заключается в том, что вместе с ними есть вероятность приобрести имущественные претензии лиц, законные права которых были нарушены при выделении наследства», — говорит Дарья Погорельская, руководитель юридического департамента ГК «МИЦ». «После оформления собственности на наследника и ее продажи может появиться третье лицо, имеющее виды на наследство», — добавляет Карен Багдасарян, заместитель начальника отдела новостроек «Риэлторской компании «Русский дом недвижимости». Причем здесь не важно, как наследовал продавец – по закону или по завещанию. Напомним читателям, что наследники бывают, так сказать, двух видов. По закону имущество наследуется родственниками умершего, если он не оставил завещания, существует несколько очередей наследников по закону. К первой очереди относятся ближайшие родственники – супруг, дети, родители (ГК РФ, гл. 63). Но наследодатель может распорядиться своим хозяйством и завещать его по своему усмотрению – родне или другу, нескольким людям или одному (ГК РФ, гл. 62).

Таким образом, покупатель возвращает квартиру, а продавец должен вернуть ему уплаченные деньги. Но обычно они оказываются потраченными, и тогда можно лишь уповать на судебных приставов и наличие у продавца депозитов или какого-либо имущества, которое можно реализовать для погашения долга. Если таких «богатств» не окажется, суд может обязать должника возвращать деньги постепенно, с каждой зарплаты в течение многих лет.

3 способа снизить риски, покупая квартиру, полученную по наследству

Если проанализировать судебную статистику, то чаще всего оспариваются сделки с имуществом, унаследованным от мужчин: о правах заявляют внебрачные дети. Разумеется, на сто процентов гарантировать сделку с наследственным жильем невозможно. Однако ряд превентивных мер позволяют обойти наиболее острые «подводные камни».

Известны прецеденты, когда наследники неожиданно появлялись спустя несколько лет после совершения сделки и предъявляли права на недвижимость, оспаривая заключенные добросовестными приобретателями договоры. Однако в последнее время суды, руководствуясь рекомендациями вышестоящих инстанций, стали отказывать новоявленным наследникам в истребовании наследственного имущества от добросовестных приобретателей и признают только право на получение денежной компенсации, рассчитанной на день открытия наследства.

Риски покупки квартиры, полученной по наследству

При покупке такой квартиры Покупателю нужно выяснить – все ли родственники, входящие в 1-й круг наследников (родители, супруг и дети дяди Васи), получили свою долю в наследстве, и не забыт ли кто случайно (в т.ч. с учетом «права представления» – см. ссылку на статью Глоссария выше). Если все эти родственники на виду, и все они фигурируют в Свидетельстве о праве на наследство, то риск покупки этой квартиры близок к нулю.

Проблема может возникнуть в том случае, если это завещание когда-нибудь всплывет, и в нем окажется совсем другой человек. Закон будет на его стороне, и квартиру придется ему вернуть. Что делать Покупателю? Риск здесь высок, но отчасти его можно снизить, оформив запрос о наличии завещания в областную (краевую, окружную) нотариальную палату, и/или воспользоваться интернет-ресурсом «Единая информационная система нотариата» (см. ниже об этом).

Интересное:  Аббревиатура дтп расшифровка

Риски покупки квартиры, полученной по наследству

  • Унаследовать имущество покойного можно по законному или завещательному принципу:
    • При законном наследовании наследство делится поровну в пределах приоритетной очереди. Всего есть 8 наследственных групп. Если отсутствуют представители первой категории, то очередь переходит ко второй и так далее.
    • Если наследователь против законного деления, то он вправе составить договор наследования, самостоятельно указав претендентов. В документе хозяин имущества может прописывать определенные доли для каждого наследника или указать завещательный отказ, то есть определенные условия получения.
  • Грамотно составленное и нотариально заверенное завещание не сможет лишить претендентов первой очереди и иждивенцев умершего гражданина гарантированной доли собственности. Если в документе прописано лишь 1 лицо, то прочие наследники из приоритетной группы вправе подать в суд.
  • Наследство считается открытым со дня гибели завещателя. Претендентам будет дано 6 месяцев, чтобы наследовать имущество или отказаться от него. Если дата смерти неизвестна, то придется обратиться в правовую инстанцию. Судья решит, с какого числа начнется шестимесячный отсчет времени. Продление срока допустимо при наличии уважительных причин.
  • Имущественные права передаются вместе с обременениями. Например, наследникам придется выплачивать долг по квартире, купленной завещателем в ипотеку, или отказаться от своей доли.
  • При получении наследства маленькими детьми (до 14 лет) выступают от имени наследников родители или опекуны. С 14 лет достаточно получить разрешение от них.
  • Претендент на имущество покойного не будет допущен к наследству, если получит статус «недостойного наследника». Под фразой подразумевается причинение вреда завещателю или другим лицам, находящимся в приоритетных группах.
  • Больше 1 завещания не может быть. Актуальным станет последний документ, написанный умершим человеком.

По мнению юристов, покупка квартиры, полученной по наследству и находящейся менее 3 лет в собственности продавца, имеет наивысшие риски. Обосновано мнение актуальными сроками исковой давности, вхождения в права наследования и осуществления завещательного отказа. Наибольшее число исков в суд подается в первые два года с момента получения наследником собственности покойного. Запоздалое выяснение обстоятельств дела обычно связано с такими трудностями:

Покупка квартиры по наследству

При заключении договора купли-продажи у нотариуса одним из ключевых вопросов является стоимость недвижимости. Сумма госпошлины рассчитывается на основании справки из БТИ или отчета оценочной компании. Инвентаризационная стоимость обычно ниже рыночной. Однако если за основу берется инвентаризационная стоимость квартиры, то покупатель рискует. При расторжении сделки ему возвращается только сумма, указанная в договоре. Поэтому при покупке унаследованной квартиры целесообразнее указывать рыночную цену объекта недвижимости.

Далее, нужно изучить историю наследственного имущества и наследников. Наследование может происходить двумя способами – закон/завещание. Если у умершего гражданина был единственный сын, который унаследовал все имущество, то проблем быть не должно. Однако если наследство отошло по завещанию сожительнице, то стоит задуматься. При наличии наследников 1 линии или иждивенцев могут быть судебные разбирательства. Если в завещании содержалось особое распоряжение в отношении третьих лиц, то нужно уточнить порядок его исполнения. Например, завещательный отказ сохраняет свою силу в отношении отказополучателей даже после смены собственника имущества (ст.1137 ГК РФ). Следовательно, лучше воздержаться от покупки квартиры доставшейся по завещанию.