ПОСТАНОВЛЕНИЕ Мэра города Благовещенска от N 495 — О ПОРЯДКЕ ПЛАНИРОВАНИЯ ПРИОБРЕТЕНИЯ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА В МУНИЦИПАЛЬНУЮ СОБСТВЕННОСТЬ
В целях организации ежегодного составления плана приобретения имущества в муниципальную собственность, определения расходов городского бюджета на его реализацию, определения главных распорядителей бюджетных средств в соответствии с ведомственной структурой расходов городского бюджета, в соответствии со ст.ст. 178, 181 Бюджетного кодекса Российской Федерации от 31 июля 1998 г. N 145-ФЗ и ст.ст. 2.6, 3.1 Положения о бюджетном процессе в городе Благовещенске, утвержденного решением городской Думы города Благовещенска от 29 июня 2000 г. N 95 «О бюджетном процессе в городе Благовещенске», постановляю:
1. Всем структурным подразделениям администрации города Благовещенска ежегодно, до 1 июня, представлять в комитет по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска письменные предложения по приобретению недвижимого имущества в муниципальную собственность за счет средств городского бюджета для включения в план приобретения имущества на следующий финансовый год.
Производные основания приобретения права собственности на недвижимое имущество
В случаях, прямо предусмотренных законом, имущество может быть безвозмездно изъято у собственника по решению суда в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения. По решению суда или в соответствии с законом, в административном порядке (ст.243 ГК). При этом государство приобретает изъятое имущество в силу конфискации.
Наиболее распространенным и регулярным способом приобретения прав на недвижимое имущество является приобретение имущества по договору. Для приобретения права собственности по такому основанию необходимо, чтобы между приобретателем и отчуждателем имущества был заключен договор в простой, а в случаях, прямо предусмотренных законом и в квалифицированной письменной форме. В данном случае речь может идти о договоре купли-продажи недвижимости (параграф 7 гл.37 ГК РФ), форма которого установлена под страхом недействительности как письменная путем составления одного документа сторонами (ст.550 ГК). При этом законодатель особо подчеркивает и обеспечивает специальной защитой обязанность сторон регистрации перехода собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости. В случае, когда закон требует обязательного нотариального удостоверения соответствующего договора, право собственности у приобретателя наступает также и после государственной регистрации данного юридического факта.
Способы приобретения недвижимого имущества
Таким образом, приватизацию можно определить как отчуждение (переход) недвижимого имущества, а также акций из государственной или муниципальной собственности в частную собственность граждан или определенных юридических лиц в порядке, установленном специальным законодательством.
Можно говорить об абсолютной (вещно-правовой) защите не только права собственности и иных вещных прав, но и всякого законного (титульного) владения. Вещно-правовая защита титульных владельцев, в том числе субъектов обязательственных, а не только вещных прав на чужое имущество, составляет понятие владельческой защиты. Институт владельческой защиты, необходимый развитому гражданскому обороту, в известных случаях охраняет и добросовестное (беститульное, т.е. незаконное) владение. Более того, фактическое добросовестное владение может стать основанием приобретения права собственности по давности владения чужим (бесхозяйным) имуществом, включая и недвижимость. При этом до приобретения права собственности на такое имущество фактический владелец вещи вправе защищать свое владение путем предъявления вещно-правовых исков к любым посягающим на его владение третьим лицам (кроме титульных владельцев, имеющих право на вещь в силу закона или договора).
Основания приобретения права собственности на недвижимое имущество
В настоящий момент активно происходят различные — и зачастую разнонаправленные — процессы. Приватизация, при которой государственное и муниципальное имущество переходит в собственность граждан и организаций, объекты «соцкультбыта» и иные имущественные комплексы переходят, напротив, в государственную и муниципальную собственность. Всё это имущество обременено многочисленными обязательствами самого разнообразного характера, а зачастую и снабжено разнообразными правомочиями, нередко очень привлекательными для собственника. И принятие юридически значимых актов, как правило, тесно связано с наличием или отсутствием правопреемства.
По заявлению органа местного самоуправления, на территории которого обнаружены либо объявлены бесхозяйными недвижимые вещи, органами, осуществляющими регистрацию прав на недвижимое имущество, такие вещи принимаются на учет и, по истечении года с указанного дня, орган, уполномоченный управлять указанным имуществом, получает право обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь. Если до признания судом недвижимости муниципальной собственности объявился ее прежний титульный собственник, такая вещь может быть вновь принята им во владение, пользование и распоряжение либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности.
Приобретение недвижимого имущества супругами в общую долевую собственность
Брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности, установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество или на его отдельные виды. Брачный договор может быть заключен как до государственной регистрации заключения брака, так и в любое время в период брака. Супруги вправе определить в брачном договоре свои права и обязанности по взаимному содержанию, способы участия в доходах друг друга, порядок несения каждым из них семейных расходов; определить имущество, которое будет передано каждому из супругов в случае расторжения брака. Брачный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.
Общим имуществом супругов являются приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено, либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.
Конкурс по приобретению недвижимого имущества
федеральное бюджетное учреждение планирует принять участие в конкурсе по покупке недвижимого имущества, конкурс по продаже недвижимого имущества проводит областное казенное учреждение, юрист федерального бюджетного учреждения утверждает что данная сделка попадает под действие 44-ФЗ просим разъяснить действия бюджетного учреждения по участию в конкурсе по приобретению недвижимого имущества, для бюджетного учреждения сделка будет являться крупной и требует согласования с учредителем
Выбор способа закупки недвижимого имущества зависит от того, имеется ли нормативный акт Правительства РФ, в котором определено, что этот объект недвижимости должен приобретаться за счет бюджетных инвестиций, либо субсидий на капвложения для приобретения объектов недвижимого имущества в государственную или муниципальную собственность.
Приобретение бюджетным учреждением недвижимого имущества, 44 ФЗ
Бюджетное учреждение вправе осуществлять приносящую доходы деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых оно создано, и соответствующую этим целям,при условии, что такая деятельность указана в его учредительных документах. Доходы, полученные от такой деятельности, и приобретенное за счет этих доходов имущество поступают в самостоятельное распоряжение бюджетного учреждения.
По поводу согласования покупки, если цена приобретаемого имущества более 10% или иного процента указанного в уставе учреждения, то это крупная сделка и соответственно понадобится согласие органа осуществляющего функции и полномочия учредителя (ст.9.2. ФЗ о некоммерческих организациях).
Приобретение недвижимого имущества
- аренды недвижимого имущества – п.2 ст.609 ГК РФ;
- аренды здания, сооружения (сроком не менее 1 года) – п.2 ст.651 ГК РФ;
- аренды предприятия – п.3 ст.658 ГК РФ;
- аренды земельного участка (сроком не менее 1 года) – п.2 ст.26 Земельного кодекса РФ;
- об ипотеке – абз.1 п.1 ст.10 Федерального закона от 16.07.1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;
- участия в долевом строительстве – п.3 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Но не все недвижимые объекты подлежат амортизации. Согласно п.2 ст.256 НК РФ исключение составляют земельные участки и другие объекты природопользования (недра, вода и т.д.), объекты незавершенного капитального строительства и др. Некоторые основные средства и вовсе исключаются из состава амортизируемого имущества ( п.3 ст.256 НК РФ ).
Приобретение имущества недвижимого имущества
Из приведенного правила, как разъяснено в п. 14 Постановле-ния Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. № 8, следует, что до государственной регистрации перехода права собственности поку-патель по договору продажи недвижимости, исполненному сторо-нами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государствен-ной регистрации сохраняется за продавцом. Однако и продавец также не вправе распоряжаться имуществом, поскольку оно — предмет договора продажи и покупатель является его законным владельцем.
Порядок и технику регистрации недвижимости подробно опре-деляют нормы Закона о государственной регистрации прав на недвижимость и Правила ведения Единого государственного реест-ра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 2191. В названном Законе определен также порядок исправления — по заяв-лению заинтересованных лиц — технических ошибок, допущенных при государственной регистрации собственности (ст. 21 Закона). Регистрацию воздушных и морских судов, судов внутреннего пла-вания и космических объектов, которые отнесены к недвижимым вещам (п. 1 ст. 130 ГК), осуществляют специализированные регист-рационные учреждения (реестры).
Приобретение субъектами малого и среднего предпринимательства арендуемого недвижимого имущества
4 Общие условия приобретения арендуемого субъектами МСП 1. Какое имущество может быть приобретено субъектами МСП в соответствии с Федеральным законом 159-ФЗ? По правилам Федерального закона 159-ФЗ субъекты МСП вправе приобрести арендуемое ими недвижимое имущество, находящееся в собственности субъектов Российской Федерации либо в муниципальной собственности, как включенное в утвержденные в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона 209-ФЗ перечни государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам МСП (далее перечни), так и не включенное в перечни. Важно знать 1. В соответствии с частью 2 статьи 1 Федерального закона 159-ФЗ субъекты МСП не вправе использовать преимущественное право для приобретения имущества: — переданного организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов МСП в соответствии со статьей 15 Федерального закона 209-ФЗ; — входящего в состав имущественных комплексов государственных или муниципальных унитарных предприятий; — принадлежащего государственным или муниципальным учреждениям на праве оперативного управления; — ограниченного в обороте. 2. Правила Федерального закона 159-ФЗ не распространяются на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает приобретения субъектами МСП земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации (пункт 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от ). 3. По правилам Федерального закона 159-ФЗ нельзя выкупить недвижимое имущество, находящееся в федеральной собственности. 4. Непрерывный срок владения как условие для приобретения арендуемого имущества (в том числе в случае перехода в его пределах права аренды, основанного на универсальном или сингулярном правопреемстве) означает, что в течение предусмотренного Федеральным законом 159-ФЗ минимального срока непрерывного владения (соответственно, 2 и 3 года) такое владение должен осуществлять только субъект МСП (пункты 6 и 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от ).
12 . Если субъект МСП не соответствует установленным статьей 3 Федерального закона 159-ФЗ требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества в порядке реализации преимущественного права не допускается законом, уполномоченный орган возвращает заявление с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества Срок со дня получения заявления субъекта МСП 30 дней. Важно знать 1. Подача субъектом МСП заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не влечет возникновения у него обязанности заключить договор купли-продажи данного имущества (пункт 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от ). 2. Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от П, признал не противоречащими Конституции Российской Федерации взаимосвязанные положения частей 2 и 3 статьи 9 Федерального закона 159-ФЗ, поскольку эти положения не предполагают возможности принудительного отчуждения из муниципальной собственности объектов, хотя и предоставленных в аренду субъектам МСП, но необходимых муниципальным образованиям для решения вопросов местного значения и соответствующих требованиям законодательства о составе объектов муниципальной собственности. При этом Конституционный Суд Российской Федерации пришел к выводу, что введенное Федеральным законом 159-ФЗ обязательное отчуждение арендуемых субъектами МСП объектов муниципальной собственности касается имущества, нахождение которого в муниципальной собственности не допускается и которое подлежит приватизации в силу закона.