Земельные участки, ограниченные в обороте: что это значит, как их ограничивают и почему
Еще одним принципом разделения территорий по категориям является обязательное ограничение в обороте тех участков, которые заняты обороной государства, ее обеспечением, а также участки, отведенные для таможенных нужд. Перечень тех объектов, которые попадают под такое описание характеристик, обновляется периодически для внесения корректив.
К первой категории можно отнести те земли, которые переходят иным лицам в обычном, простом порядке законного препятствования. Если же есть какие-либо ограничения для осуществления таких действий в любое время и без задержек и оформления дополнительных документов и прав, тогда такие территории относятся ко второй категории.
Категории земель и виды разрешенного использования
- На землях лесного фонда ведется лесное хозяйство, которое чаще всего заключается в лесоустроительном зонировании. По его результатам все земли этой категории делятся на участки, где ведутся рубки и на участки, где лес восстанавливается;
- Земли водного фонда — это территории с водными объектами, водоохранные зоны естественных водоёмов, зоны водозаборов и иных водохозяйственных сооружений.
Не стоит путать разрешенное использование с формой собственности земли. На землях поселений могут размещаться объекты, находящиеся в федеральной, частной собственности, в собственности муниципалитета, субъекта федерации. Кроме того, не стоит путать размещение отдельных строений с населенными пунктами. Например, дом лесника, пасека, производственные и жилые помещения на горнодобывающих предприятиях, не могут быть частью населенного пункта до тех пор, пока земля под ними не поменяет свою категорию.
Особенности правового режима земель населенных пунктов
На землях населенных пунктов этот вопрос крайне актуален для земельных участков, занятых памятниками истории и культуры либо особо охраняемыми природными территориями. Для того чтобы обеспечить необходимую охрану этих наиболее ценных земельных участков при вхождении их в состав земель поселений, в ЗК РФ предусмотрено (п. 10 ст. 85), что их использование осуществляется в соответствии с требованиями, установленными ст. 94 — 100 ЗК, т.е. требованиями, установленными для соответствующего вида земель в составе категории «земли особо охраняемых территорий и объектов», однако без отнесения их к указанной категории. Принятый затем ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» от 25 июня 2002 г. (ст. 5) ввел норму, согласно которой земельные участки в границах территорий объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия народов РФ, а также в границах территорий выявленных объектов культурного наследия относятся к землям историко-культурного назначения, что могло трактоваться как отнесение таких земельных участков одновременно к двум категориям земель. Ясность внес ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» от 21 декабря 2004 г., в соответствии с которым (ст. 14) земельные участки могут относиться только к одной категории, а расположенные в черте поселений земельные участки подлежат отнесению к землям населенных пунктов.
Застройка является приоритетным направлением использования земель населенных пунктов. Поэтому ЗК РФ установлено, что земельные участки в городских и сельских поселениях могут быть изъяты, в том числе путем выкупа, для государственных или муниципальных нужд в целях застройки в соответствии с генеральными планами городских и сельских поселений, правилами землепользования и застройки. При предоставлении под застройку земельных участков из государственных или муниципальных земель условия предоставления каждого конкретного участка, его размер, ограничения отдельных видов использования участка указываются в решении о его предоставлении либо в договоре аренды данного участка. Конкретный размер предоставляемого под застройку участка будет зависеть от объема и вида предполагаемого строительства, от принятых в данном муниципальном образовании норм предоставления земельных участков для жилищного строительства, от наличия свободных земель и т.п. Осуществлять строительство можно при наличии разрешения на строительство, которое подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка (ст. 51 ГрК).
Тема работы: Правовой режим земель населенных пунктов
Существующий порядок предоставления земельных участков нуж-дается в совершенствовании. Целесообразно выделение всех капита-ловложений одной сᴨȇциализированной строительной организации (как в Москве, Санкт-Петербурге и других крупных городах). Это серь-езно улучшает состояние дел, позволяет все проектно-изыскательские работы, застройку и реконструкцию городов осуществлять своевремен-но и последовательно.
Земли в границах отвода подобных объектов и их санитарно-защитных зон подлежат благоустройству с учетом технических и эксплуа-тационных характеристик таких сооружений и коммуникаций. Обязан-ности по благоустройству указанных земель возлагаются на собствен-ников сооружений и коммуникаций транспорта, связи, инженерного оборудования.
Законодательство о правовом режиме земель населенных пунктов и сфера его действия
Различные группы общественных отношений на территории населенных пунктов регулируются нормами конституционного, земельного, гражданского, экологического, муниципального, финансового, градостроительного, административного и ряда иных отраслей права. Каждая из этих отраслей имеет свой предмет правового регулирования, и для достижения поставленных целей данные нормы могут устанавливать в экономических, политических, природоохранных и иных целях свои «субрежимы» на всей территории Российской Федерации либо ее части, включая земли населенных пунктов.
Правовой режим земель населенных пунктов определяется нормативно-правовыми актами, имеющими различную юридическую силу и отраслевую принадлежность. При этом, с точки зрения задач конкретной отрасли права установление правового режима части территории населенного пункта преследует свою, «отраслевую» цель, далеко не всегда логически вписанную в предусмотренные иными нормативно-правовыми актами правовые режимы для той же территории. Объясняется данная ситуация многообразием общественных отношений на локальной по площади территории городских населенных пунктов[57] и агломераций, обусловленных концентрацией населения и средств производства с одной стороны, и необходимостью решения социальных задач (экологических, рекреационных и иных) с другой.
Правовой режим земель населенных пунктов
Новый ЗК РФ предусматривает деление земель городских и сель-ских поселений на девять соответствующих зон. Однако он не пре-дусматривает деление земель поселений на соответствующие виды, которые существуют много лет в практике правового регулирования городских и сельских поселений.
Ведение градостроительного кадастра осуществляется на бумажном и магнитном носителях. Сведения градостроительного кадастра пре-доставляются пользователю в виде документированной информации. Сведения градостроительного кадастра, за исключением сведений, составляющих государственную тайну, являются общедоступными. Дан-ные информационных ресурсов градостроительного кадастра, получен-ные пользователями в установленном порядке, могут быть использо-ваны ими для создания производственной информации с обязательной ссылкой на источник информации.
Ограничения в обороте земельных участков
Кроме того, вопрос ограничения земельного участка в обороте имеет и важное финансовое значение. В соответствии с пп. 3 п. 2 ст. 389 Налогового кодекса Российской Федерации не признаются объектами налогообложения земельные участки, ограниченные в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, предоставленные для обеспечения обороны, безопасности и таможенных нужд. Получается, что одни стратегические оборонные предприятия не должны уплачивать земельный налог, а другие — должны. При этом нельзя забывать, что большинство акций стратегических открытых акционерных обществ находится в государственной собственности, т.е. данные юридические лица, являясь коммерческими организациями и обладая всеми полномочиями собственника на свое имущество, фактически принадлежат государству как крупнейшему акционеру.
Однако, с другой стороны, в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 99 ЗК РФ земли объектов культурного наследия народов Российской Федерации относятся к землям историко-культурного назначения. В соответствии с пп. 4 п. 2 ст. 94 ЗК РФ земли историко-культурного назначения относятся к землям особо охраняемых территорий и объектов, которые в соответствии с вышеупомянутой ст. 7 ЗК РФ относятся к отдельной целевой категории земель. А данному государственному учреждению, как уже указывалось выше, были предоставлены земли населенных пунктов и земли сельскохозяйственного назначения, т.е. земли других категорий с соответствующим разрешенным использованием. Исходя из этого, данные земельные участки не могут быть ограничены в обороте. Таким образом, имеет место противоречие двух норм одного и того же закона — Земельного кодекса Российской Федерации.
Земельное право
Градостроительные отношения регулируются также лесным и водным законодательством, законодательством об особо охраняемых природных территориях, об охране окружающей среды, об охране объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, иным законодательством Российской Федерации, если данные отношения не урегулированы законодательством о градостроительной деятельности (п. 3 ст. 4 ГрК РФ).
До разграничения государственной собственности на землю отнесение находящихся в государственной собственности земель или земельных участков таких земель к землям поселений после установления или изменения границы поселений осуществляется органами местного самоуправления без согласования с правообладателями земельных участков.
Акты об отнесении земель к населенным пунктам
С сугубо практической точки зрения, более целесообразным представляется определение актов об изменении категории земель как ненормативных и, соответственно, рассмотрение дел об их оспаривании в порядке гл.24 (Рассмотрение дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, наделенных федеральным законом отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностных лиц), а не гл.23 АПК РФ.
Ни одно из вышеперечисленных дел не было напрямую связано с изменением границы населенного пункта; эти разбирательства затрагивали иные вопросы, разрешавшиеся в генеральном плане. Однако мы полагаем, что высказанная позиция по поводу нормативности генерального плана может применяться и в случае его оспаривания в части определения границ населенного пункта. И вот почему: согласно общепринятым (хотя и не бесспорным) представлениям в качестве нормативного рассматривается весь правовой акт целиком, даже если его отдельные положения не имеют нормативного характера.
Приказ Минэкономразвития РФ от 15 февраля 2007 г
1.1. Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов (далее — Методические указания) разработаны в соответствии с пунктом 11 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316 (Собрание законодательства Российской Федерации, 2000, N 16, ст. 1709; 2006, N 16, ст. 1744; N 52, ст. 5587).
1.2.13. Земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, искусственно созданных внутренних водных путей, причалов, пристаней, полос отвода железных и автомобильных дорог, водных путей, трубопроводов, кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации, воздушных линий электропередачи конструктивных элементов и сооружений, объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств транспорта, энергетики и связи; размещения наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи, объектов космической деятельности, военных объектов.