Продажа доли в квартире: ситуации и нюансы
Владельцы долей квартиры вправе продать их одному и тому же покупателю. При этом, по желанию сторон сделки, могут заключаться как отдельные договоры каждым продавцом, а также можно заключить многосторонний договор (продавцов несколько, покупатель один). Согласно ст. 554 ГК РФ в таком договоре должны быть поименованы доли продавцов каждая по-отдельности (включая цену каждой доли). Налоговый вычет с продажи каждый продавец также получает индивидуально.
Если собственник/собственники не могут или не хотят заниматься продажей доли или ее оформлением самостоятельно, они вправе выдать доверенность на совершение таких действий другому лицу (естественно, при условии доверия к нему). Такое действие регулируется ст. 185 Гражданского кодекса РФ. Доверенность на передачу полномочий по совершению сделок с собственностью, должна быть нотариально удостоверена (для этого необходимы паспортные данные сторон).
Покупка доли квартиры
Если квартира принадлежит нескольким людям, то первая сложность состоит в том, что владелец одной из долей не может просто так выставить свою часть квартиры на продажу. Сначала он должен предложить другим сособственникам ее купить. Причем не просто на словах, а в письменном уведомлении с указанием цены и условий продажи. Это «письмо счастья» необходимо либо передать из рук в руки, под личную подпись, либо направить по почте (с уведомлением о получении). Другие собственники получают на раздумья месяц, после чего они должны или купить предложенную долю, или отказаться от покупки.
Несоблюдение этого правила может закончиться печально. Участники долевой собственности, которым не предложили выкупить долю (или предложили по завышенной, а не по реальной цене) имеют право в течение трех месяцев после сделки обратиться в суд и требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя. Суд примет их сторону.
Как выкупить доли в квартире у родственников, детей? Что делать и как оформить договор купли продажи если кто-то против
Договор дарения. При оформлении договора дарения никто не может запретить собственнику преподнести свою долю в дар. Руководствуясь п. 1 статьи 250 ГК РФ, преимущественное право распространяется только на договоры купли-продажи.
Риски оформления договора дарения:
В случае если собственник доли в квартире решает ее реализовать, то сначала он обязан предложить ее приобрести другим сособственникам. У сособственников есть месяц, чтоб принять решение отказаться от приобретения доли или же выкупить ее. И только потом собственник желающий продать доли в квартире вправе искать покупателя со стороны (п. 2 ст. 250 ГК РФ).
То есть у других собственников есть преимущество на приобретение реализуемой доли в квартире перед посторонними лицами (п.1 ст. 250 ГК РФ).
Продажа долей квартир в Москве и риски, которые при этом возникают
Поэтому, если Вам предоставляется возможность преимущественного выкупа (согласно статье 250 ГК РФ), ответ однозначный: надо покупать. Преимущественное право покупки направлено только на защиту Ваших интересов, давая Вам возможность как бы увеличить своё владение в общем имуществе. Как сказано в ст. 250 ГК РФ приобрести долю необходимо в течение 1 месяца со дня извещения. Это означает, что за это время Вы должны не только выразить свое согласие на покупку, но и иметь необходимую для этого сумму.
Купив такие доли, причём за цену, которая существенно ниже рыночной, новый сособственник вступает в переговоры с владельцем основной доли об её выкупе. В случае отказа, в ход идут отработанные технологии выживания Вас из собственного жилья (самые разные, более или менее законные), создаются действительно невыносимые условия существования, часто используется психологическое давление.
Новые правила продажи доли в квартире
- собственник, желающий продать свою долю, обязан уведомить остальных владельцев о своем желании в письменной форме. В уведомлении должна содержаться такая информация, как стоимость и условия продажи. Если собственник нарушил преимущественное право других совладельцев, то в течение 3-х месяцев те могут потребовать через суд защиты своих прав;
- в течение месяца следует ожидать ответа от других собственников жилья. Если желание участвовать в сделке выразили несколько владельцев, то предпочтение отдается лицу, предлагающему лучшую цену;
- если по прошествии 30 дней никто не изъявил желание осуществить покупку на прописанных условиях, собственник жилья имеет право предложить совершить сделку по передаче доли в квартире посторонним лицам.
Закон о долевой собственности на дом обязывает собственников недвижимости производить различные сделки с ней через нотариуса. В задачи нотариуса входит проследить с юридической точки зрения, чтобы ничьи интересы в ходе процедуры продажи доли в квартире не были ущемлены, в том числе не допустить мошенничества.
База продажи долей в Москве
17.03.2017 11:48 БЕЗ ПОКАЗА . Доля 1/4 в двухкомнатной квартире, трое соседей. нотариальный отказ получен., Москва, Северный административный округ, Нарвская улица 4, м. Войковская, м. Водный стадион, доля, общ. пл. 44, жил. пл. 29, комнаты 19/10, кухня 5, 4/5 этаж, санузел раздельный
02.04.2018 14:02 Лот № вт-0351420 1/4 доля в двухкомнатной квартире. Уведомления сособственникам направлены. Район очень зеленый, много парков ( Кусковский и Перовский). В округе есть вся необходимая инфраструктура: детские сады, школы, магазины. До метро — 12 минут уты ут пешком. Содействие в получении специальных условий и преференций по ипотеке.
Возможные проблемы и риски при покупке доли в квартире
Может возникнуть ситуация, когда кто-то из участников долевой собственности сознательно избежал получения уведомления. Каких либо законов, которые позволяют заставить содольщика получить уведомление, не существует. На этот счет есть обходной маневр, очень популярный у риэлторов. Доля в квартире оформляется по договору дарения. И для того, чтобы отдать свою долю даром не требуется соглашений участников собственности. Риск для последних в том, что таким образом в их квартире может в любой момент появиться совершенно незнакомый человек.
Доля в квартире, если говорить юридически правильно, это доля в праве собственности на квартиру. Согласно Гражданскому кодексу РФ, недвижимость может является общей собственностью в том случае, если это имущество, которым владеют двое или несколько человек. Общая собственность может быть оформлена в качестве совместной – когда владельцы не определяют в ней свои доли, а есть вариант собственности долевой, когда эти доли закрепляются за каждым из владельцев.
Что нужно знать о покупке квартиры в долевую собственность
В случае если владелец продает свою долю квартиры на торгах, то ожидание тридцатидневного срока не требуется и прерогатива на выкуп не действует. Квартира может быть выставлена на торги, дабы взыскать долю должника на правах общей собственности при условии отказа другими собственниками от выкупа этой доли.
- название договора;
- населенный пункт и дату заключения договора;
- стороны, подписывающие договор;
- главные признаки и адрес квартиры, доля которой выставлена на продажу;
- документ, подтверждающий право собственности продавца на продаваемую им долю квартиры;
- документ, подтверждающий отказ других дольщиков на выкуп продаваемой доли;
- стоимость выставленной на продажу доли, форма оплаты;
- всех зарегистрированных лиц и дату, когда данные лица будут сняты с учета (исходя из условий договора, если в этом есть необходимость);
- количество копий договора и справку о регистрации.
Продажа доли в квартире: пошаговая инструкция
В имущественном праве существует такое понятие как долевая собственность – когда объект (чаще всего это недвижимость – квартира, загородный дом и т.д.) находится в собственности сразу нескольких человек. Собственность бывает совместной – когда части каждого владельца не определены, а в свидетельстве указаны все собственники, или долевой – когда посредством договора (например, брачного контракта) оговорено, какой частью (долей) имущества владеет каждый. Обычно доля указывается только на бумаге и не соответствует конкретной части помещения – если выделить долю в натуре, это автоматически прекращает общую собственность жилплощади.
Со стороны покупателя покупка части квартиры также имеет ряд подводных камней. Следует помнить, что использование имуществом квартиры, находящейся в долевой собственности, происходит совместно и в равных пропорциях. На практике это означает, что владелец доли не сможет в одностороннем порядке начертить границы и как-то оградить часть территории от других жильцов, только по общему согласию. Обращение в суд без должной подготовки может только усугубить ситуацию – часто бывает так, что владелец большей части квартиры будет вынужден проживать в меньшей по размерам комнате, ведь суд учтет финансовое положение всех сторон, наличие детей и другие обстоятельства.
Продажа доли квартиры: сложно, но можно
Наконец, заметная часть долей выкупается профессиональными риэлторами, рассчитывающими впоследствии выкупить всю квартиру целиком, а потом перепродать. Но даже если этого сделать не получится, риэлтор может определить порядок пользования общим имуществом, выделить таким образом комнату и продать уже ее. И свою прибыль он тем самым все равно получит.
Конечно, имеются сложности: далеко не всегда можно выяснить местонахождение и адрес одного или нескольких соседей, тем более если они проживают в другом городе или даже стране. Особенно нелегко собственникам комнат в бывших ведомственных общежитиях, где счет совладельцев легко может идти на десятки.