Технический план перепланировка

Технический план после перепланировки: как избежать проблем с инспекциями

Перечень изменений в планировке квартиры, которые требуют обязательной регистрации, очень широк. В первую очередь, необходимо отражать как в проекте, так и в техплане все, что касается перегородок и проемов. Причем нередко владельцы недвижимости считают, что регистрировать нужно только снос стены, но на самом деле документировать необходимо и возведение перегородок и даже их перенос. К примеру, в некоторых однокомнатных квартирах переносят стену объединённого санузла, расширяя его за счет площади коридора. Казалось бы, стены остались в том же количестве, но с точки зрения всего многоэтажного строения, это существенные изменения.

Перепланировка квартиры – это серьезное изменение свойств недвижимости, параметров объекта. И все внесенные изменения в итоге обаятельно должны вначале пройти согласование в Жилищной инспекции, а впоследствии, отразиться в Кадастре недвижимости ЕГРН. Еще несколько лет назад к перепланировкам, даже таким как полный снос перегородок, относились достаточно лояльно, но начиная с 2013-го года начались ужесточения. На сегодняшний деньв объекте недвижимости, будь то квартира, частный жилой дом, или нежилое помещение но в жилом доме, в котором произведена перепланировка, неузаконенная должным образом или не внесены изменения в кадастровый учет ЕГРН, по сути нет возможностинаследования, его нельзя продать, разделить или наоборот присоединить к другой площади, заложить в ипотеку или сдать в долгосрочную аренду. В связи с этим возникает необходимость в узаконивании, а впоследствии, внесение изменений в кадастровый учет ЕГРН после перепланировки. Без правильного технического плана, составленного аттестованным кадастровым инженером, в этом случае не обойтись.

Оформление перепланировки нежилых помещений

Если перепланировка помещения произведена в жилом доме, требуется получить акт о завершенном переустройстве и/или перепланировке в Мосжилинспекции. Для этого нужно обратиться в Жилинспекцию по месту нахождения помещения с заявлением о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме и жилом доме. К заявлению должен быть приложен комплект документов, в том числе:

• проект переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме и жилом доме;
• технический паспорт для жилого помещения либо техническая документация для нежилого помещения;
• документы, подтверждающие согласие собственника помещения на его переустройство и (или) перепланировку;
• заключение о допустимости и безопасности произведенных работ по переустройству и (или) перепланировке помещения, если не было получено решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки.

Технический паспорт при согласовании перепланировки

• площадь здания, каждого помещения, дополнительных и вспомогательных построек, лоджий и т.д.;
• год возведения здания;
• первоначальная инвентаризационная стоимость объекта;
• материалы стен и перекрытий;
• планы инженерно-технических коммуникаций;
• поэтажные планы здания и ведомость помещений;
• иные сведения, перечень которых определялся федеральным законодательством.

Совет специалиста. Чтобы избежать необходимости поиска специалистов для подготовки проекта, технического заключения и техплана, целесообразно обратиться в экспертную организацию со всеми допусками СРО и свидетельствами об аккредитации. Компания «Смарт Вэй» предлагает комплексное сопровождение при согласовании перепланировок, в том числе при заключении договора аренды нежилых помещений. Наши специалисты обладают разрешительными документами, позволяющими оформлять любые виды технической и проектной документации. При обращении в «Смарт Вэй» все возможные основания для приостановки или отказа в согласовании перепланировки будут учтены еще на подготовительной стадии проектирования.

Министерство экономического развитияРоссийской Федерации

В настоящее время понятия «перепланировка» и «переустройство» и связанные с ними процедуры (работы) отнесены к сфере регулирования жилищного законодательства и не применяются по отношению к нежилым помещениям, в отношении которых могут проводиться реконструкция и капитальный ремонт. При этом, определения понятий «реконструкция» и «капитальный ремонт» имеют более широкий смысл, нежели понятия «перепланировка» и «переустройство» и включают в себя специальные процедуры (работы) (статья 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Таким образом государственный кадастровый учет изменений и (или) постановка на учет помещений в нежилых зданиях (сооружениях) в связи с их «перепланировкой» осуществляется в соответствии с техническим планом, подготовленным на основании документов о реконструкции здания (сооружения) или его части.

Технический план для перепланировки

• выписку ЕГРН, подтверждающую право собственности на квартиру или нежилое помещение – только правообладатель может заказывать и проводить любые работы на своем объекте;
• проект и техническое заключение, на основании которых собственник проводил перепланировку;
• акт приема выполненных работ, подтверждающий соответствие первоначальному проекту;
• платежный документ, подтверждающий оплату услуг кадастрового инженера;
• паспорт собственника или документы юридического лица.

В техплан включается заключение кадастрового инженера – в этом документе указывается несоответствие фактического состояния объекта сведениям ЕГРН, акта приема в эксплуатацию, проектной документации. В этом случае последующий кадастровый учет будет невозможен – собственнику предстоит надлежащим образом узаконить перепланировку или исправить реестровые ошибки.

Технический план перепланировка

Любые изменения в функциональные характеристики нежилого арендуемого помещения, которые произошли в результате работ по перепланировке, должны быть внесены в реестр ЕГРН. Правила кадастрового учета и регистрации недвижимости регламентированы Федеральным законом № 218-ФЗ, который в качестве оснований для проведения учета указывает технический план.

Если проведение перепланировки согласовано между арендатором и арендодателем, проблемы можно решить в рамках законодательных актов. В частности, на территории столицы должны применяться правила, зафиксированные в постановлении Правительства Москвы от 27.08.2012 № 432-ПП.

Что такое техплан помещений при перепланировке

Технический план помещения после перепланировки — документ, содержащий в себе все важные сведения о здании, каким оно становится после реализации всех запланированных в проекте решений. Технический план используется для внесения изменений в документацию на объект, хранящуюся в БТИ. План необходим, если собственник хочет законно провести капитальный ремонт и зафиксировать все новые конструктивные и инженерные характеристики помещений в техпаспорте.

Технические планы необходимы также для передачи в эксплуатацию собственнику любых других объектов и помещений, начиная с квартир в многоквартирных домах, заканчивая жилыми частными домами, хозяйственными постройками и т. д. В некоторых случаях специалисты проводят не только внутреннее обследование объектов, но также изучают земельные участки, на которых эти объекты располагаются. Так, для получения технического плана на дом требуется проведение профессиональных инженерных изысканий на местности.

Алгоритм самостоятельного согласования перепланировки квартиры

2.2. Заказать и получить Проект перепланировки, Техническое Заключение о состоянии конструкций.
Согласно Постановления ПМ №840 от 26.12.12 г. определены виды работ, требующие наличия Проекта при согласовании, например устройство санузла с гидроизоляцией, устройство полов в комнатах со звукоизоляцией, замена перекрытия, затрагивание несущих конструкций и т.п. Если виды работ на квартире требуют наличия Проекта, тогда заказываем его в Проектной организации имеющей СРО (лицензию на проектирование). Проект это важный документ для Мосжилинспекции, его рассматривают с целью недопущения нарушений санитарных правил, строительных норм и ухудшения условий проживания жильцов. Стоимость Проекта перепланировки составляет 15000-30000 руб., при проведении работ без затрагивания несущих конструкций. Если проектом перепланировки предусмотрено затрагивание несущих конструкций, в этом случае Проектная документация должна быть представлена на рассмотрение в Мосжилинспекцию от автора проекта дома, стоимость которой может составить 100000-150000 руб.

5.3. Заказать Технический план БТИ для Росреестра.
В большинстве случаев, общая площадь квартиры может измениться в большую или меньшую сторону, изменения с десятую, сотую потребует замены Свидетельства на квартиру по площади. Если это произошло, для начала необходимо будет внести изменения в кадастровый паспорт Росреестра по площади, а уже потом можно будет заменить Свидетельство в Регистрационной. Для внесения изменений в кадастровый паспорт Росреестра необходимо заказать Технический план в БТИ, это документ, который будет содержать всю историю перепланировки и будет составлен как в бумажном, так и в электронном виде. Стоимость Техплана в БТИ составит 7000-12000 руб., срок изготовления 30 дней.

Технический план

При отсутствии в кадастре недвижимости сведений об арендуемой части помещения и присвоенном ей отдельном кадастровом номере, что может подтвердить отсутствие кадастрового паспорта, выданного после 01.01.2013 , регистрация договора аренды и, что самое главное в вашем случае, получение алкогольной лицензии будет невозможно.

1. Правоустанавливающий документ на квартиру (свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, договор долевого участия в строительстве дома и др.)
2. Документ о согласовании перепланировки (в Москве — это Акт согласования перепланировки Мосжилинспекцией)
3. Проект перепланировки или эскиз, согласованный с органом власти
4. Поэтажный план после перепланировки (при наличии)
5. Экспликация (при наличии)

Помощь кадастровому инженеру

В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437, Минэкономразвития России не наделено полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации, а также практики его применения. Вместе с тем полагаем возможным отметить следующее.

Согласно пункту 13 Требований к подготовке технического плана помещения, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 29 ноября 2010 г. N 583 (далее — Требования N 583), если в случаях, предусмотренных законодательством в области градостроительной деятельности, не требуется получение разрешения на ввод в эксплуатацию здания или сооружения, в котором находится помещение, проектной документации здания или сооружения, в котором находится помещение, технический паспорт здания или сооружения, в котором находится помещение, или технический паспорт помещения не изготавливался до 1 января 2013 г., сведения о помещении указываются в техническом плане на основании Декларации, подготовленной в соответствии с требованиями к подготовке декларации об объекте недвижимости, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 13 декабря 2010 г. N 628 (далее — Требования приказа N 628). Если для подготовки технического плана использовались иные документы, предусмотренные федеральными законами, их копии также включаются в состав Приложения (пункт 13 Требований N 583).