Договор о вселении временных жильцов
Временные жильцы приобретают на основании заключенного договора право временного пользования жилым помещением нанимателя. Это право, как и аналогичное право поднанимателя, является зависимым от права нанимателя, не самостоятельным правом (ч. 3 ст. 80 ЖК). За их действия перед наймодателем отвечает наниматель. Вместе с тем данное право отличается от права поднанимателя: для временных жильцов установлен предельный срок их проживания в помещении нанимателя — не более шести месяцев подряд (ч. 2 ст. 80 ЖК, ч. 1 ст. 680 ГК). По истечении этого срока наймодатель может запретить их дальнейшее проживание.
Одним из элементов права распоряжения нанимателя, входящего в состав его права на жилую площадь, является признанная за ним возможность вселять в жилое помещение не только поднанимателей, но и других лиц — временных жильцов (пользователей). Обычно в этом качестве вселяются родственники нанимателя и членов его семьи, их знакомые и т.д. Правовое положение временных жильцов определяется ст. 80 ЖК и ст. 680 ГК. Вселение временного жильца происходит с разрешения нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи. Следовательно, имеется просьба гражданина разрешить ему временное проживание и в ответ на нее — согласие (разрешение) нанимателя и проживающих совместно с ним лиц, т.е. оферта и акцепт. Таким образом, вселение временного жильца и его проживание в жилом помещении нанимателя происходит на основании договора.
Гражданское право
Вселение временного жильца происходит с разрешения нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих. Следовательно, имеется просьба гражданина разрешить ему временное проживание и в ответ на нее — согласие (разрешение) нанимателя и проживающих совместно с ним лиц, т.е. оферта и акцепт. Таким образом, вселение временного жильца и его проживание в жилом помещении нанимателя происходит на основании договора. Это — безвозмездный договор, который, как правило, заключается в устной форме.
Специальных требований к форме договора поднайма закон не предусматривает. В данном случае должны соблюдаться общие правила о форме сделок. Представляется, что данный договор может быть совершен как устно, так и в письменной форме, а по соглашению сторон возможно и его нотариальное удостоверение.
ДОГОВОР ПОДНАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ И ДОГОВОР О ВСЕЛЕНИИ ВРЕМЕННЫХ ЖИЛЬЦОВ
Одним из элементов права распоряжения нанимателя, входящего в состав его права на жилую площадь, является признанная за ним возможность вселять в жилое помещение не только поднанимателей, но и других лиц — временных жильцов (пользователей). Обычно в этом качестве вселяются родственники нанимателя и членов его семьи, их знакомые и т.д. Правовое положение временных жильцов определяется ст. 680 ГК, которая относится и к коммерческому, и к социальному найму.
Договор поднайма является срочным договором: существенным его условием закон признает срок, в течение которого поднаниматель может проживать в жилом помещении. При этом срок договора поднайма не может превышать срок договора коммерческого найма жилого помещения. Условие о сроке, как предусмотрено п. 1 ст. 685 ГК, является обязательным (существенным) для обоих видов договора найма.
Временные жильцы
Законодатель называет временными жильцами граждан, временно и безвозмездно проживающих с нанимателем и членами его семьи, занимающими жилое помещение по договору социального найма. Чтобы проживать в жилом помещении, надо в него вселиться. Основаниями вселения в жилое помещение временных жильцов выступает юридический состав, состоящий из следующих юридических фактов:
1) взаимное согласие нанимателя жилого помещения по договору социального найма и членов его семьи;
2) предварительное уведомление наймодателя об этом;
3) наличие при вселении временного жильца в жилое помещение общей площади на каждого проживающего для отдельной квартиры не менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры не менее нормы предоставления.
Размер жилого помещения имеет важное юридическое значение, поскольку законодатель предоставляет право наймодателю запретить проживание временных жильцов в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры менее нормы предоставления ( ч. 1 ст. 80 ЖК РФ). Учетная норма представляет собой минимальный размер жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Как правило, она ниже нормы предоставления жилья. Нормой предоставления площади жилого помещения по договору социального найма является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма.
Закон не требует заключения договора пользования жилым помещением между нанимателем и временными жильцами, однако согласно теории договорного права факт достижения соглашения между нанимателем и временными жильцами о вселении в жилое помещение свидетельствует, что между указанными сторонами возник договор безвозмездного пользования имуществом ( ссуда). Безвозмездное пользование жилым помещением сближает, в известной мере, правовое положение временного жильца со ссудополучателем. В то же время сравнение нормы ст. 80 ЖК РФ ( временные жильцы) со ст. 689 ГК РФ ( безвозмездное пользование) дает основание полагать, что права ссудополучателя самостоятельны и более гарантированны, чем права временного жильца. Этот вывод основывается на анализе норм о прекращении права пользования жилым помещением указанными лицами. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев подряд ( п. 2 статьи 80 ЖК РФ). Если срок проживания временных жильцов не согласован с нанимателем и членами его семьи, то они должны освободить жилое помещение не позднее чем через семь дней со дня предъявления требования нанимателем или совместно проживающим с ним членом его семьи. Право же ссудополучателя не прекращается досрочно даже при смене собственника жилого помещения ( ст. 700 ГК РФ). Поскольку право передачи вещи в безвозмездное пользование принадлежит ее собственнику или иным лицам, управомоченным на то законом или собственником, то ссудодатель, равно как и ссудополучатель, может отказаться от договора безвозмездного пользования, заключенного без указания срока, известив об этом другую сторону за один месяц, если договором не предусмотрен иной срок извещения.
———————————
Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель, в том числе по оплате коммунальных услуг. Так, в соответствии с п. 12 статьи 155 ЖК РФ плата за коммунальные услуги, предоставляемые временным жильцам, вносится нанимателем жилого помещения в соответствии с дополнительным соглашением с наймодателем, заключенным на срок проживания временных жильцов.
Поскольку временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением, то это право прекращается с прекращением прав нанимателя жилого помещения.
В случае прекращения договора социального найма жилого помещения, а также при отказе временных жильцов освободить занимаемое ими жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован, то не позднее чем через семь дней со дня предъявления требований об освобождении занимаемого жилого помещения. При отказе временных жильцов освободить жилое помещение они подлежат выселению из жилого помещения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.
Наряду с временными жильцами сходными правомочиями пользования жилыми помещениями наделены поднаниматели , опекуны, попечители, подопечные, домработницы и иные лица, выполняющие трудовые функции, связанные с необходимостью проживать по месту жительства.
———————————
Общее и особенное в правовом положении поднанимателей и временных жильцов в этой статье не рассматривается.
Временные жильцы
Стоит отметить, что временные жильцы могут быть заселены на территорию недвижимого имущества без разрешения наймодателя, так как подобный принцип не закреплен законодательством РФ. Единственное, что может предпринять наймодатель в таких ситуациях – высказаться против вселения данной категории граждан, если нарушается принцип соблюдения учетной нормы на душу населения. Иными словами, если учетная норма находится в границах допустимого значения, то временные жильцы могут спокойно жить на территории выделенного госорганами или муниципалитетом здания.
Договор социального найма жилого помещения подразумевает возникновение у нанимателя перечня прав и обязанностей. Одним из таких прав является возможность поселения на выделенной государством жилплощади временных жильцов. Это обуславливается статьей 80 ЖК РФ, а также статьей 680 ГК РФ.