Земельный кодекс частный сервитут
Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (частного сервитута).
Основанием установления частного сервитута является соглашение между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях частного сервитута спорт разрешается судом по иску лица, требующего установления частного сервитута.
Новое законодательство о земельных сервитутах (Аверьянова Н
Именно поэтому введение данной главы в Земельном кодексе обусловливает появление нового вида земельных имущественных отношений. Если рассматривать правовую природу «сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности», то он является разновидностью частного земельного сервитута. Так, по общему правилу частный сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником земельного участка. Сервитут в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, устанавливается также на основании соглашения. Однако в случае установления такого вида сервитута возникает специальный объект и субъект правоотношения.
Специальным объектом выступает земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, который планируется обременить земельным сервитутом. Что же касается специального субъекта, то им будет являться орган государственной власти или местного самоуправления, осуществляющий полномочия собственника государственного или муниципального имущества. Но возможны ситуации, когда земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, передан в пользование гражданину или юридическому лицу. Если срок пользования земельным участком превышает один год, то другой стороной соглашения о сервитуте будет выступать этот землепользователь. При этом согласие органа власти не требуется, но предусматривается необходимость его письменного уведомления о заключенном соглашении.
Перечень оснований для установления сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, назван в ст. 39.23 Земельного кодекса. Но этот перечень не является исчерпывающим, поскольку упоминается о том, что большинство оснований для установления земельного сервитута закреплены в иных положениях земельного и гражданского законодательства, то есть названные основания являются неким примером и других возможных.
Исследовав названные основания, неизбежен вывод о том, что на стороне лица, заинтересованного в установлении земельного сервитута, будет выступать чаще всего юридическое лицо, поскольку закрепленные основания касаются осуществления хозяйственной деятельности именно этими субъектами.
В отличие от общих положений гражданского законодательства о земельных сервитутах, в отношении данного вида сервитута императивно закрепляется принцип его платности. Размер платы за сервитут должен быть установлен собственником земельного участка. Так, в настоящее время уже разработаны и утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 23.12.2014 N 1461 Правила определения размера платы по соглашению об установлении сервитута в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности .
———————————
СЗ РФ. 2015. N 1 (часть II). Ст. 256.
С 1 марта 2015 года начинает свое действие новая редакция Земельного кодекса Российской Федерации. С этого времени кардинальному изменению подвергся целый ряд земельных отношений. Законодательные инновации коснулись и такого института земельного законодательства, как земельный сервитут.
Законное право на чужую землю — как его получить? Установление частного сервитута
- паспортом заявителя;
- квитанцией об оплате госпошлины;
- свидетельством об установлении сервитута – соглашением, распорядительным актом, заверенным печатью соответствующего государственного учреждения, судебным решением;
- кадастровым планом участка с печатью о сервитуте;
- справкой, подтверждающей представительские полномочия (предоставляется в случае, если заявление подает представитель).
- информацию, доказывающую, что обладатель смежного участка земли отказался от подписания соответствующего соглашения или оставил просьбу истца без ответа;
- условия, цели и срок, на который предполагается установить сервитут;
- доказательства того, что без установления сервитута возникшие у истца проблемы решить невозможно.
Как установить частный сервитут на земельный участок
В Гражданском кодексе предусмотрено право владельца земельного участка, на котором расположен сервитут, требовать плату за пользование сервитутом. Но в данной статье есть оговорка: «если законодательством не установлено иное». Здесь имеется в виду, что возможно бесплатное установление частного сервитута на земельный участок, но такого варианта законом еще не предусмотрено.
Что касается вопросов «оформления» соглашения об установлении сервитута на земельный участок, то судебная практика в данном вопросе едина: оно должно быть заключено в простой письменной форме. Несоблюдение этой формы влечет недействительность документа.
Публичный и частный земельный сервитут
Степень разработанности данной темы достаточно велика. Существует множество научной, учебной, монографической литературы, публикаций в периодической печати, судебной практики по данной проблеме. Это обусловлено тем, что с принятием в 2001г. Земельного кодекса, введенного в действие гл.17 Гражданского кодекса РФ, в стране получили широкое развитие отношения собственности и иных вещных прав на землю.
Исходя из вышесказанного, можно определить сервитут как вещное право пользования чужой вещью в том или ином отношении. Такое право вызывается необходимостью сгладить неудобства и затруднения, возникающие при существовании права частной собственности на землю вследствие неравномерности распределения естественных благ между отдельными земельными участками. Роль сервитутов тем значительнее, чем мельче поземельная собственность в данной стране. Наоборот, крупная поземельная собственность, обеспеченная на большом пространстве разнообразными естественными благами, делающими такую собственность самодостаточной, к примеру, для ведения сельского хозяйства, дает мало оснований для развития института сервитутов.
Земельный кодекс частный сервитут
Ст. 8 устанавливает, что права (обременения прав), которые возникают на основании нормативных правовых актов, в том числе право нахождения на незакрытых для общего доступа земельных участках и проходов через них, публичные сервитуты, рассматривается Законом как преимущественный интерес, который не подлежит обязательной государственной регистрации.
Судам также следует иметь в виду, что в силу положений п. 9 ст. 24 закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество при регистрации прав (обременении прав), устанавливаемых на часть недвижимого имущества, правоустанавливающий документ (об аренде, сервитутах, безвозмездном пользовании имуществом и другие) должен содержать подробное описание части имущества, являющейся сферой распространения права (обременения права). В необходимых случаях к заявлению должен быть приложен технический паспорт или идентификационный документ, на котором показана часть недвижимости, являющаяся объектом права (обременения права).
Аналогичные положения содержит также и ст. 41 Закона, где указано, что сфера распространения сервитута определяется путем описания в правоустанавливающем документе либо в необходимых случаях к документам, предусмотренным п. 2 ст. 21 настоящего Закона, прилагается копия идентификационного документа на земельный участок и (или) технического паспорта объекта недвижимости, на котором показана сфера действия сервитута. Если сфера действия сервитута не определена путем его описания или указания на копии идентификационного документа на земельный участок или технического паспорта объекта недвижимости, сервитут распространяется на весь объект недвижимости.
Судам необходимо иметь в виду, что в зависимости от срока действия, от содержания и цели сервитута, от того — является ли сервитут частным или публичным, закон о государственной регистрации рассматривает сервитуты в одном случае как право, в другом — как обременение, в третьем — как преимущественные интересы. Такое разделение имеет для судов практическое значение.
Так, согласно ст. 4 «Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сервитут в пользу господствующего земельного участка или иного объекта недвижимости на срок не менее года подлежит обязательной государственной регистрации. Следовательно, такой сервитут рассматривается как право, подлежащее обязательной государственной регистрации.
При этом под господствующим объектом недвижимости понимается объект недвижимого имущества, собственник (иной правообладатель) которого имеет право ограниченного целевого пользования чужим недвижимым имуществом (п. 30 ст. 1 Закона).
Напротив, в ст. 5 Закона сервитут, устанавливаемый на срок менее года, рассматривается как подлежащее обязательной государственной регистрации обременение.
Земельное Право
Сервитуты могут возникать на основании договора или закона. Так, согласно Воздушному кодексу вокруг аэропортов не допускается строительство высоких зданий, которые могли бы создать опасность полетам воздушных судов. Если по сельскохозяйственным землям прокладывается воздушная линия электропередачи, то в определенной полосе вдоль этой линии запрещаются полив посевов дождеванием, земляные и некоторые другие работы и т.п.
Сервитут может быть срочным или постоянным. Срок установления публичного сервитута в отношении земельного участка, расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, не может превышать срок резервирования таких земель.
Частный сервитут
Современное российское законодательство допускает возникновение частного сервитута на основе договора, судебного решения, акта государственного органа и органа местного самоуправления, а также в силу прямого указания закона. Участниками договора с одной стороны является лицо, обремененное сервитутом, в качестве которого может выступать только собственник земельного участка или иной недвижимости (например, собственники помещений в кондоминиуме). Это положение закреплено в п. 3 ст.274 ГК РФ, ч.2 п.5 ст.8 ФЗ «О товариществах собственников жилья». Исключением из этого правила является возможность заключения договора об установлении водного или лесного частных сервитутов не с собственниками водных объектов и участков лесного фонда, а с пользователями (ч.3 ст.43 ВК РФ и ст.ст.1, 17, 21 ЛК РФ). Другой стороной является сервитуарий — лицо, в пользу которого устанавливается сервитут. Таким лицом может быть субъект, обладающий участком на праве собственности, на праве пожизненного наследуемого владения, на праве постоянного (бессрочного) пользования. Если сервитутом обременяется здание, сооружение и другое недвижимое имущество, сервитуарием может быть собственник зданий, сооружений, а также обладатели права хозяйственного ведения и права оперативного управления на эти объекты (ст.294, 296 ГК РФ). В договоре об установлении сервитута должны быть указаны предмет договора и цена, т.к. этот договор возмездный (п.5 ст.274 ГК РФ). Что касается условия о сроке действия сервитута, то оно является необязательным. Если в договоре срок не определен, он все равно считается заключенным на неопределенный срок и подлежит государственной регистрации.
Статья 275 ГК РФ устанавливает, что сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу. При этом сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.
Главная, Земельный кодекс РФ, Статья 23
7. В случаях, если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, собственник земельного участка, землепользователь, землевладелец вправе требовать изъятия, в том числе путем выкупа, у него данного земельного участка с возмещением органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившими публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков.
2. Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.
Обременение права собственности земельным сервитутом
Обременение земельного участка земельным сервитутом может быть срочным и бессрочным. Сервитут, обременяющий земельный участок на неопределенный срок, существует, пока в нем есть необходимость. При этом сервитут никак не зависит от конкретной личности — собственника земельного участка, он сохраняется в случае перехода прав на земельный участок к другому лицу (ч. 1 ст. 275 ГК РФ). В связи с этим собственнику земельного участка, обремененного сервитутом, необходимо знать, что при его продаже он должен проинформировать о сервитуте будущего покупателя, так как в случае предоставления продавцом заведомо ложной информации об обременении земельного участка покупатель вправе потребовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков. Эта норма установлена пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса РФ. Также отметим, что осуществление сервитута третьим лицом должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.
Особо следует уделить внимание моменту возникновения сервитута. В соответствии с частью 3 статьи 274 Гражданского кодекса РФ сервитут должен устанавливаться соглашением между лицом, требующим установления сервитута, и собственником земельного участка. В соответствии с Временными методическими рекомендациями по оценке соразмерной платы за сервитут, утвержденными Федеральной службой земельного кадастра 17 марта 2004 года, соглашение о сервитуте представляет собой договор, заключенный между лицом, требующим установления сервитута (собственником земельного участка, обладателем права постоянного (бессрочного) пользования, обладателем права пожизненного наследуемого владения на земельный участок), и собственником соседнего земельного участка, а в необходимых случаях — собственником другого земельного участка (соседнего участка).