Как купить залоговую квартиру у банка
Залоговая квартира – это квартира «ипотечника», который не смог расплатиться по своему кредиту. К сожалению, в последнее время такая ситуация – не редкость. При этом продавцом может выступать как незадачливый должник, который вынужден выбираться из долговой ямы, так и банк, который получил имущество через суд.
Любая сделка безопасна, если вы получаете свидетельство о собственности, а в платежных документах прописана полная сумма сделки. В любых спорных моментах, даже если таковые всплывут со временем, вы сможете подтвердить свою добросовестность и получить назад свои деньги, хотя и не скоро.
Как купить залоговую квартиру
В этом случае риск для покупателя в том, что продавец может одновременно взять несколько задатков от разных лиц. Недвижимость остаётся в залоге у банка до полного погашения кредита. Продать и, соответственно, купить жильё с обременением можно только с согласия банка.
Можно выкупить недвижимость у банка на открытом аукционе. В этом случае существует реальная возможность приобрести квартиру по цене, ниже рыночной, так как данная недвижимость была изъята принудительно у заёмщика, а банк самостоятельно назначает стартовую цену. Узнать о торгах можно на сайтах банков, из специализированных газет и журналов.
50 секретных страниц банков с залоговой недвижимостью
Меня часто спрашивают, что я думаю о залоговой недвижимости банков: выгодно-не выгодно, опасно-не опасно. Сегодняшним материалом отвечаем на ваши вопросы, а также публикуем больше 50 ссылок на секретные разделы банков, где вы можете эту самую недвижимость найти.
Но. Как я всегда рассказываю на семинарах — если вам удалось купить недвижимость дешевле рыночной цены, вы уже в плюсе. Если рынок будет проседать дальше — вы просто приблизитесь к новой отметке, не потеряв денег. Если в дальнейшем рынок недвижимости стабилизируется или пойдет даже в минимальный рост — вы уже заработали.
Продажа залогового имущества банков Москвы, Продажа залоговой недвижимости банками
В основном, при определении целесообразности рассмотрения судьбы активов руководствуются интенсивностью их использования и востребованностью в ежедневной хозяйственной деятельности, а также, количеством доходов которые приносит тот или иной актив и возможностью его заменить в производстве.
У каждого отдельно взятого предприятия непрофильные активы могут отличаться в зависимости от направления деятельности хозяйствующего субъекта. Например, к непрофильным активам предприятия газодобывающей отрасли может относиться инфраструктура выработанного месторождения: трубы, насосы, производственные здания и прочее, однако к непрофильным активам строительной компании — неприменимые в результате перепрофилирования деятельности производственные мощности.
Залоговые квартиры банков и Продажа залоговой квартиры
- Продавец просит у покупателя внести аванс равный размеру задолженности перед банком. Есть и другие схемы, но смысл один! Есть риск у покупателя, что погасив долг по кредиту, продавец не продаст квартиру покупателю. Размер аванс составляет обычно 30 000 – 50 000 руб. Используйте схему, которую я описал выше.
- Покупатель производит погашения кредита через аккредитивный счет банка, главное, чтобы в процессе регистрации документов не отобрали у банка лицензию. Конечно, это мало вероятно, но в России всякое бывает. Такие случаи касаются малоизвестных банков.
- Очень часто мне пишут посетители сайта, что не могут дождаться передачи квартиры или выписки из квартиры семьи бывшего собственника. Мой совет: всегда указывайте в договоре купли-продажи квартиры срок передачи в календарных днях с момента регистрации перехода права. Требуйте выписки из квартиры всех зарегистрированных лиц до совершения сделки, если это невозможно указывайте срок юридического освобождения квартиры (обычно 14 календарных дней).
- Привлекайте на регистрацию всей сделки независимые компании (юр. лица), которые специализируются на регистрации сделок (можете уточнить у менеджера банка, либо у местных риелторов). Либо подавайте документы лично. Но пусть составят договор купли-продажи профессионалы юристы, которые занимаются регистрацией документов в Росреестре. Есть риск получить в Росреестре приостановку регистрации (на 1 мес.), если будет неполный комплект документов или допущена ошибка в документах.
- Если расчет производится через сейфовую ячейку, то срок аренды ячейки указывайте не меньше месяца. Есть риск, что аренда закончится еще до того, как продавец будет иметь на руках необходимый пакет документов, чтобы иметь допуск к сейфу.
- Во время регистрации документов ключи от ячейки обычно хранится у покупателя, после регистрации, ключи обмениваются на расписку от продавца. Если вы отдадите ключи продавцу раньше положенного, есть риск, что он Вам не отдаст расписку о получение денежных средств, но деньги из ячейки получит. Аккредитивный счет решает эту проблему.
- Собственник (или его риелтор) нашел покупателя (только еще не ясно кто, кого нашел). Покупатель вносит аванс или задаток собственнику.
- Продавец передает копии документов покупателю для юридической проверки квартиры. Желательно к этому моменту иметь письменное разрешение банка на продажу залоговой квартиры. Имейте ввиду, что разрешение имеет срок действия. Например, ВТБ24 – срок действия 14 дней. А Сбербанк вообще не выдает письменных разрешений. Об этом надо уточнять у менеджера конкретного банка.
- Согласуйте заранее с банком, по какой схеме производиться расчет с банком и собственником, это может быть через сейфовую ячейку, может через аккредитивный счет. Уточните расходы по сделке их, как правило, оплачивает покупатель. Чаще всего для расчетов используют сейф, только уточните у менеджера банка, будет ли на закладке денег и на выемки, для погашения кредита, присутствовать в депозитарии представитель банка! Это важный момент для покупателя.
- Уточните у менеджера банка, как происходит снятие обременения (залога). Либо в один шаг, либо в два шага.
Объясню подробнее. Закладка денег производится в две ячейки. Ячейка 1 — в ней хранится сумма необходимая для погашения кредита со всеми штрафами и пенями. Ячейка 2 — в ней хранится разница, между стоимостью квартиры и долгом перед банком.
Документы подаются на регистрацию в Росреестр. Вместе с основным пакетом, банк дает письмо разрешающее снять залог с объекта и произвести регистрацию перехода права на нового собственника. Такая схема называется в один шаг.
Есть другая схема, более распространённая. Документы подаются на регистрацию перехода права на нового собственника вместе с обременением (залог в силу закона). После получения документов из Ячейки-1 изымаются деньги, и гасится кредит. Банк через два дня, три дня (но, самый большой срок в Юникредитбанке) выдает документы разрешающие снять залог (заявление о прекращение обременения и закладная). Опять покупатель (на этот момент уже собственник) сдает документы в Росреестр, для снятия залога. После получения документов доступ к Ячейке -2 получает бывший собственник квартиры. Покупатель получает новое свидетельство и договор купли-продажи с отметкой о снятии залога. - После регистрации права, продавец должен передать покупателю расписку на сумму указанную в договоре купли-продажи квартиры. Передать квартиру по Акту приема-передачи квартиры.
- Рекомендую покупателю взять копию справки о погашении кредита. Обязательно указывайте в договоре купли-продажи срок физического и юридического освобождения квартиры.
Стоит ли покупать залоговое имущество банков
Если заемщик не осуществляет никаких по платежей по кредиту на протяжении полугода, не реагируя на просьбы, уговоры и даже угрозы кредитора, то банк подает на такого должника в суд. Если суд поймет, что заемщик не хочет или не может самостоятельно решить возникший между двумя сторонами конфликт, то он примет сторону банка и обяжет должника вернуть кредит имуществом. Если кредит был залоговым, то банк реализует залоговое имущество и за счет вырученных от продажи средств вернет свои деньги с процентами. Если кредит был оформлен без обеспечения, то судебные приставы придут к заемщику домой и заберут все, что посчитают нужным, а если сумма долга будет слишком большой, то этим имуществом может оказаться дом или квартира, находящаяся в собственности заемщика. Стоит отметить, что банк интересует именно ликвидное имущество, которое можно легко и быстро продать. Согласие заемщика на отчуждение того или иного имущества никто спрашивать уже не будет.
Для того чтобы иметь возможность принять участие в аукционных торгах, на которых будет продаваться имущество, находящее у банка в залоге, покупатель должен внести регистрационный взнос — от 3% до 15% от стоимости реализуемого имущества. Если по итогам первого аукциона залоговое имущество не было продано, то уже на следующих торгах его цена упадет на 15-20% от начальной стоимости. Результат торгов считается действительным только в том случае, если в них участвует не менее 3-х покупателей.
Как купить 5 квартир у банка и заработать на них 700 тысяч рублей (вы тоже так можете)
Посетите банк, чтобы заключить договор, но перед этим попробуйте сбить стоимость, сославшись на дефекты. Обычно банки охотно снижают цену, потому что они очень заинтересованы в продажах. Когда оператор распечатает договор — не спешите его подписывать, потому что в нём часто мелким шрифтом добавляют невыгодные покупателю пункты: например, обязательная страховка недвижимого имущества. Как правило, у банка есть выгодная для клиента ипотека на приобретаемое жильё.
Сегодняшняя история в журнале Reconomica специально для тех, кто не сдаётся и ищет настоящие пути выхода из сложившейся обстановки для приобретения долгожданного дома или квартиры. Вы узнаете, как купить квартиру на 40% дешевле для себя или для целей перепродажи. Герой нашего материала уже купил и перепродал 5 квартир, заработав на этом почти миллион рублей.
Особенности и риски покупки арестованной квартиры с торгов и у банка
Реализация арестованной квартиры должна проводиться на открытых торгах, где покупателем выбирается тот, кто назовет самую высокую цену. Такие торги проводит только специализированное учреждение, судебные приставы таких мероприятий не организуют. Продажа квартиры таким способом должна быть проведена в течение 2х месяцев, начиная с даты ареста.
Перечень арестованного имущества можно найти на сайте УФССП, по регионам. Там будет указан адрес конкретного объекта и некоторые его характеристики – метраж, количество комнат, этаж и т.д. Следуя законодательству, отдел судебных приставов назначает первоначальную цену, по которой реализуется конкретная квартира. За основу назначения первоначальной цены, берется стоимость, указанная в исполнительном листе либо в судебном решении. Причем стартовая цена и реальная рыночная стоимость, как правило, далеки друг от друга.
Как купить у банка залоговую квартиру
Переводя «с юридического» на «человеческий», можно понять, что аукционы по продаже залоговых квартир проходят в том же городе, где эти квартиры расположены, осуществляются местными службами судебных приставов, а сообщения о торгах публикуются в интернете, в муниципальных газетах и специальных информационных вестниках.
Второй вариант — продавцом является банк, чьи интересы представляет «аккредитованный» риэлтор. При этом мастерство риэлтора, ведущего сделку, может значительно сказаться на цене квартиры как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения. В зависимости от целей продавца и собственной заинтересованности, опытный агент может значительно понизить цену (порой на 20-25%), или, наоборот, поднять выше среднерыночного уровня.
Продажа квартиры — из-под залога у банка
Схемы продажи квартиры из-под залога гораздо сложнее, чем обычная сделка купли-продажи , но при понимании процесса и четком структурировании взаимоотношений между всеми заинтересованными сторонами, можно организовать весь процесс юридически грамотно, значительно сократить сроки продажи залогового имущества и минимизировать риски участников.
При аккредитивной форме расчетов средства плательщика депонируются в банке на специальном счете и выплачиваются получателю при представлении документов, подтверждающих исполнение сторонами всех обязательств по договору. Если сделка по каким-либо причинам не состоялась (то есть документы не были предоставлены в банк до истечения срока действия аккредитива), деньги возвращаются обратно на счет плательщика.