Выкупить арендное жилье

Особенности соцнайма квартиры у государства различными категориями граждан

1. Записаться на прием к ответственному специалисту в администрации.
2. Заказать справку о приватизации. Ее лучше взять первой, поскольку ее готовят несколько дней.
3. Собрать квитанции об оплате коммунальных услуг.
4. Получить оставшиеся справки.
5. Заполнить бланк заявления на квартиру.
6. Явиться на прием с полным пакетом документов.
7. Ожидать, когда подойдет очередь на квартиру.

Каждый регион может устанавливать дополнительный перечень лиц, которые вправе рассчитывать на соцнайм. При определении права на льготный съем жилья у государства берутся в расчет: количество человек в семье, доход на каждого из них и метраж имеющейся жилплощади.

Аренда квартиры с правом выкупа

• «1. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
• 2. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену (ст. 624 Гражданского кодекса РФ)».

• Для арендодателя:
  • Продает недвижимость по цене выше средней рыночной.
  • Право собственности переходит к покупателю только после полной оплаты стоимости.
• Для арендатора:
  • Возможность проживать на жилплощади до ее приобретения.
  • Избавление от необходимости оформлять ипотечный кредит с выплатой процентов.
  • Право отказаться от выкупа на любом этапе выплаты стоимости.

Аренда квартиры с правом выкупа — как заключить договор

• ответственность сторон. В случае, если одна из сторон заключенной сделки откажется от исполнения первоначальных договоренностей, обязательства, прописанные в положениях договора могут автоматически прекращаться. Отказ может ассоциироваться с уклонением арендатора от уплаты платежей или перечислением денег в адрес арендодателя с существенной временной задержкой. Кроме того, лицо, предоставляющее квартиру в аренду, может отказаться от исполнения дальнейших договоренностей.

• сроки договора — обязательный реквизит для всех гражданских договоров, предметом которых является сделка, направленная на реализацию имущества. Договор может оформляться на краткосрочную (1-2 года), среднесрочную (3-5лет) или долгосрочную перспективу (более 5 лет). Период зависит от заинтересованности покупателя и продавца в оперативной сделке, а продиктован материальными соображениями и нуждой в денежных активах.

• оплата и ее сроки. Расчеты могут реализовываться в безналичной или ой или наличной форме. Безденежные формы в данной ситуации не актуальны.

Как проходит аренда квартир с последующим выкупом

На сегодняшний день договор аренды с последующим выкупом встречается крайне редко. Как правило, такой договор могут заключать в силу нестандартных ситуаций или в отношении нестандартных объектов жилой недвижимости. Например, квартира по расположению и транспортной доступности неликвидна, или квартира очень дорогая, или собственнику срочно понадобилась только часть стоимости жилья.
Договор аренды жилого помещения с последующим выкупом невыгоден продавцу, поэтому встречается крайне редко.

Такая схема продажи жилых помещений может быть интересна как инвестиция для собственников, готовых вложить собственные средства в покупку недвижимости с целью получения дохода либо владельцам элитной недвижимости. Так, в настоящее время существует ряд инвестиционных компаний, готовых предложить покупку квартиры на условиях аренды с последующим выкупом, однако срок выкупа в таких компаниях ограничен и не превышает 15 лет.

Снимать жилье у государства

Паи выставят на продажу уже в текущем году. По словам Балкаровой, инвестору не обязательно будет иметь на руках сумму, сопоставимую с ценой покупки квартиры. Он может приобрести паи на ту сумму, которая у него есть: 100, 300 тыс. рублей, и получать доход не от одной квартиры, которую нужно еще выгодно сдать, а от диверсифицированного пула квартир.

Несмотря на интерес со стороны государства, застройщики к подобным проектам по-прежнему равнодушны. «Мы проанализировали обычную модель: взяли участок в 20 тыс. „квадратов“ и посмотрели, что будет, если построить на нем арендное жилье и жилье на продажу. Доходность по жилью, даже на падающем рынке, — это 4 года, по аренде — 17 лет, — рассказала председатель правления Ассоциации инвесторов Москвы Любовь Цветкова. — Очевидно, что инвестору выгоднее продавать жилье по себестоимости, чем с отрицательной доходностью пускаться в арендную историю. Поэтому все, у кого на руках сейчас есть ГПЗУ с отметкой „жилая застройка“, никогда не будут строить арендное жилье».

Как купить квартиру в аренду с выкупом: пошаговая инструкция

На данном этапе с особым трепетом необходимо отнестись к процессу заключения договора. Договорно-нормативная база аренды с выкупом находится на стадии зарождения, поэтому найти эталонный образец для самостоятельного составления грамотного договора – задача непростая. А именно договор является гарантом успешного завершения сделки аренды с выкупом, которая в отличие от обычной купли-продажи предполагает долгосрочные взаимоотношения сторон.

Заявка заполняется быстро. Однако отнеситесь к каждому пункту максимально серьезно. Самое главное, необходимо оценить собственные финансовые возможности: какую сумму вы сможете выплачивать в счет его покупки ежемесячно (максимально возможный ежемесячный платеж), а какую сумму готовы отдать сразу (максимально возможный первоначальный платеж). Исходя из этого, будут определяться остальные параметры сделки.

PRO новостройку 7 (499) 703-51-68 (Москва)

• Если недвижимость сильно подорожает в цене, он упустит выгоду. Договор заключается с отсрочкой платежа на длительный срок — возможно, 5-10 лет, за это время цена квадрата может подскочить на 15-20% в стоимости, при этом цена квартиры останется такой же, как была указана в договоре.
• Покупатель может использовать арендованную квартиру не по целевому назначению — например, использовать ее для ведения коммерческой деятельности или сдавать в поднаем.
• Рост коммунальных платежей и налогов на собственность может со временем свести на нет прибыль от установленной арендной платы. Этот риск, конечно, обычно нивелируется за счет договоренности о тарификации взносов в соответствии с экономической ситуацией.

• На время аренды недвижимость будет считаться собственностью продавца, следовательно, он имеет право ей распоряжаться: продавать, дарить, завещать и т.д. Продавец может расторгуть договор найма в любой момент (со штрафными санкциями, естественно). При этом он может отказаться возвращать уже полученные платежи, и придется обращаться в суд.
• Продавец может резко повысить стоимость арендной платы и общую цену квартиры, если это предусмотрено договором.
• Продавец может умереть до исполнения последней части соглашения о передачи квартиры в руки покупателя, и тому придется составлять аналогичный договор с наследниками. При этом не факт, что удастся достигнуть таких же условий соглашения. К тому же придется что-то решать с уплаченными взносами. Например, если продавец успел потратить деньги, и наследник ничего не получил, то он может запросто отказаться засчитать их в стоимость квартиры.
• Квартира может оказаться под арестом или залогом при попустительстве продавца — например, он не вносил арендную плату. Также квартиру могут отнять, если продавец объявил себя банкротом.
• Таким образом, заключение соглашения об аренде с последующим выкупом квартиры сопряжено со многими рисками, при этом соблюдение договоренностей базируется зачастую на доверительных отношениях между сторонами. Именно поэтому подобные договоры обычно заключаются между родственниками или хорошо знакомыми людьми.

Договор аренды с последующим выкупом

• Полное описание предмета договора – адрес нахождения объекта недвижимости, его площадь, количество комнат и другое. Неотъемлемой частью документа является акт приема-передачи, где отражается состояние квартиры на момент передачи ее нанимателю в пользовании.

Важно! Одним из рисков такой сделки является возможность наймодателя распоряжаться имуществом до перехода прав собственности. То есть, даже если на момент подписания договора аренды с последующим выкупом предоставлены все документы об отсутствии обременения по квартире, нет гарантии, что по истечении срока его действия и исполнения со стороны нанимателя всех обязательств жилое помещение не окажется под залогом или под арестом.

• Переход права собственности по договору– этим моментом может быть либо прекращение договора либо истечение действия договора – факт выплаты всей суммы выкупной стоимости жилья. Напомним, что договор аренды с последующим выкупом заключается до 5 лет и подлежит обязательной государственной регистрации при передаче права собственности.
• Цена аренды жилья и выкупная стоимость – без указания данных сведений договор будет считать незаключенным.
• Сроки и порядок оплаты – одно из основных положений договора. В случае, если стороны не оговорили момент колебания цен на рынке недвижимости, в дальнейшем они могут заключить дополнительное соглашение об индексации цен. Однако, лучше изначально вписать этот пункт в договор и установить окончательную стоимость жилья.

Важно! Рекомендуется производить все оплаты по договору через банк (счет для оплаты может быть указан в договоре), что в последующем станет доказательством осуществления платежей.

• Положения об аренде квартиры – данный договор, в первую очередь, является договором аренды, поэтому в документе следует осветить все моменты, касающиеся порядка аренды, это: кто оплачивает коммунальные платежи, когда владелец может производить осмотр квартиры и другое, стороны могут включить любые важные пункты по соглашению.
• Ответственность сторон – еще один важнейший пункт договора, касающийся каждой из сторон. Уклоняться или отказаться от исполнения договора может каждая из сторон, поэтому целесообразным будет изначально обсудить вопрос ответственности. Также в договор включается вопросы урегулирования споров и форс-мажоров.

Стоит отметить, что аренда жилья с последующим выкупом – достаточно редкое явление в сфере правоотношений в вопросах распоряжения недвижимостью, хотя и известное. Договор аренды квартиры с последующим выкупом, как правило, применяется при заключении соглашений между предприятиями, либо когда одной из сторон выступают органы государственной власти.

Лизинг квартиры или аренда с правом выкупа

• Покупатель находит понравившееся ему жилье.
• Лизинговая компания приобретает эту недвижимость у продавца.
• Лизинговый посредник предоставляет квартиру по договору лизинга покупателю.
• По окончании договора лизингополучатель сможет выкупить жилье по остаточной стоимости. Только после этого происходит оформление квартиры в собственность.

Например, при внезапной смерти арендодателя риску подвергается арендатор, т.к. наследники могут иметь другие планы на сдаваемую квартиру. Доверительные или родственные отношения между клиентами могут в данном случае свести к минимуму судебные разбирательства.

Каковы особенности аренды с правом последующего выкупа квартиры

Как правило, для продавца аренда с последующим выкупом квартиры может быть удобна только тогда, когда реальный доход от сделки превышает все иные возможности получения дохода от этого имущества. Собственно, в таком случае в итоговую стоимость недвижимости должна быть включена стоимость квартиры на рынке на текущий момент плюс доход с аренды квартиры за период уплаты платежей. Конечно, вся эта сумма делится на равные доли, которые выплачиваются в определенные временные промежутки. В конечном счете, стоимость такой квартиры практически равна сумме, которую покупателю пришлось бы отдать, покупая такую квартиру в ипотеку. Единственное отличие – отсутствие третьего лица в лице банка.

Конечно, покупатель при такой сделке находится в крайне шатком положении, ведь в том случае, если он не сможет внести очередной платеж, собственник квартиры может его выселить без уведомлений и предварительных разбирательств, при этом не возвращая деньги, которые были ранее уплачены, ведь эти деньги вносились за аренду. Как видно, для покупателя фактически нет никакой выгоды, хотя перед тем, как проанализировать всю сделку, она казалась весьма заманчивой. Преимущество покупателя лишь в том, что он может сразу же проживать в этой квартире. Но аналогичным образом можно покупать в ипотеку вторичное жилье.